优先选择组合贷

小李在上海打拼了5年并成家，买房成为他当务之急。他和妻子一起在嘉定新城看中了一套价值400万元人民币的商品房，因为他们是首次买房，因此首付为总金额的35%，即140万元人民币，剩下的260万元人民币需要贷款，而上海市目前规定的最高额度为120万元人民币，那么剩下的140万元就需要通过商业银行贷款来申请解决了。这种同时申请住房公积金贷款和商业银行贷款的方式被称为“组合贷”。

组合贷款一般适用于既符合商业贷款条件也符合住房公积金要求的购房者。当他们的住房公积金贷款额度不足时，就可以选择组合贷款，这样既可获得较低的贷款利率，还可以享受当地的组合贷款优惠政策。

采用“组合贷”方式，能够节约不少购房成本。以上述情况为例，我们对纯商业贷款和“组合贷”作分别计算并进行比较，来考察两种不同情况下购房成本上的差别到底有多大。下面我们先分别计算两种情况下利息成本和月供开支：

第一种情况是纯商业贷款。如果全部申请商业贷款，根据目前上海的信贷政策，最高可贷65%，他需要申请到260万元的商业贷款。据了解，目前首套房贷款利率可以享受到9折优惠，贷款5年以上的贷款基准利率为4.9%，对应实际房贷利率为4.41%。假定小李贷款年限为30年，还款方式为等额本息还款法，那么他需要承担的总利息成本约209.27万元，每月需要偿还的房贷为13035.14元。

第二种情况为“组合贷”。按照上海公积金贷款最新规定，一个家庭最高可贷120万元，假定小李和妻子都满足足额申请公积金的条件，可以申请到120万元，余下的140万元则申请商业贷款。据了解，目前住房公积金利率为3.25%，在贷款期限为30年、还款方式为等额本息还款法同等条件下，李先生需要承担的总利息成本为180.69万元，月供为12241.40元。

通过上述计算结果对比不难发现，纯商业贷款与“组合贷”之间利息成本有着明显的区别，前者要比后者高出28.58万元，相当于多出购买一辆中档轿车的钱。而从每月月供情况来看，前者也要高出793.75元。由此可以看出，纯商业贷款成本明显要高于“组合贷”。

享受优惠有门槛

虽然“组合贷”能够享受到不少实惠，但购房者如果不能完全满足条件，有可能无法足额申请到公积金贷款。

记者从沪上部分中介公司了解到，能够贷足120万元公积金的购房家庭其实并不多。据了解，所谓贷足120万元，其实是指夫妻双方都能足额申请到50万公积金以及10万元的补充公积金。

但实际上，在现实中，有很多家庭都无法贷足。我爱我家房产品牌中介公司上海区域副总经理俞静表示，住房公积金贷不足的一个主要原因是不少购房者所在单位并不缴纳补充公积金。此外，政策要求个人公积金要贷足50万元需满足账户余额大于12500元和月缴额大于780元两个基本条件。一些购房者因公积金月缴额不足规定中的780元，而不能贷足。

近期，信贷政策收紧，使得部分已申请过公积金贷款的人贷款额度缩水。根据最新政策，如果名下已经有一套房，再次买房申请组合贷款的话，商贷部分贷款首付要按照70%的比例支付，压力明显会增大。二套房公积金部分贷款最高额度只有80万元，比首套房的120万元少了足足40万元。有部分人甚至失去了申请住房公积金的资格，如已有两次公积金贷款记录以及购买第二套非改善型住房的人，都会被拒绝。

除此之外，如果自身资信情况存在问题，不管是商业贷款还是公积金贷款，都会受到影响。据了解，对于5年内存在6次以上信用卡逾期还款情形，就会被视为资信不良，通常情况下会被银行拒绝受理房贷申请。而包括商业贷款和公积金贷款，如果有不良信用记录，也会被从严审批贷款。因此业内人士提醒，个人可前往央行查询点查询信用报告，事先了解自身的信用情况，并据此采取针对性措施。

需要提醒的是，不同收入来源的群体，在申请房贷时，难易程度也有区别。收入水平较高且稳定的工薪人士比较受银行青睐，更容易申请到房贷，比如公务员、教师、医生、律师等，都会被银行视为优质客户。而私营企业主、个体工商户等构成的自雇人士，在申请房贷时审批会相对严格一些。

提醒：无需提前还贷

是否需要提前还贷？这需要根据个人自身具体情况来定。

由于目前房贷利率水平略低于银行理财产品收益率，能够实现安全套利，因此可不考虑提前还贷。就目前来看，大多数银行理财产品预期收益水平已经超过了4%，部分地方性商业银行推出的理财产品预期收益甚至高达5%～6%之间，对比商业贷款利率为4.41%，公积金贷款利率为3.25%，两者之间存在一定的利差。也就是说，如果将手中的资金用于购买银行理财产品，除了抵消房贷利率之外，还能够产生一定的收益。在这种情况下，完全不用提前还贷。

而如果购房者具有其他投资渠道，同时收益水平可超过房贷利率水平，也不用提前还贷。比如有人股市投资水平较高，能够长期实现稳定获利，那么就没有必要提前还贷了，可准备资金等待行情来临之后入市操作，因为目前房贷利率较年化约8.6%融资融券利率来说，确实要低很多。

另外，如果未来有其他借款需求，如车贷、消费贷等，也应该选择不提前偿还贷款，因为公积金贷款和商业房贷是利率最低的借钱方式，应该尽可能充分利用，能不提前还就不提前还。

当然，对于部分并不具备很高投资技巧的普通老百姓来说，在资金投向方式单一，甚至只有存银行这种单一理财方式的情况下，如果手中有余钱，可考虑提前还贷以减轻月供负担。据了解，对于公积金贷款来说，满6个月后一次性还清，商业贷款满一年之后提前还款，都能免收违约金。