在经济下行周期，不管是买房自住，还是用来投资，都必须认真对待。如果是购房自住，需要考虑到各种因素，比如商业贷款的合理利用、换房成本的问题；如果是考虑投资，则要优选物业，做到安全投资。

低利率时代活用贷款

在低利率时代，首次购房可考虑用足贷款。

当前政策环境对购房非常有利，可选择在此时购房。一方面，受去年出台的一系列“去库存”、“促进房地产平稳发展”的政策的支撑，尤其是在信贷层面、税费减免上效果尤其明显，从而促使成交量大幅回升。根据中国指数研究院监测数据表明，2016年上半年，包括北京、上海、南京、杭州、惠州等在内的50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米，同比增长36.6%

对个人购房者来说，信贷政策对购房支持的力度最大，且政策延续至今尚未调整，应该充分利用。信贷政策的作用主要体现在两个方面，其一是首付款比例下调。在今年2月份，央行出台信贷新政，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%。其二是利率水平不断下降。自2014年底以来，央行连续降息，目前5年以上贷款利率为4.9%，为历史最低水平。此外，公积金贷款利率同样随之下调，5年以下公积金贷款利率已经由去年年初的3.75%下降至当前的2.75%，5年以上的公积金贷款利率也由4.25%降至3.25%。

据了解，随着2015年利率“5连降”，房贷利率水平大幅降低，购房成本降低不少。我们可以通过计算来直观了解房贷成本下降情况。以贷款100万元为例，如果选择贷款期限20年，采用等额本息法，执行基准利率(4.9%)，目前月供为6544.44元，总利息为57.06万元。但如果在2015年1月份，即首次降息前办理100万元贷款，同样贷款期限20年（基准利率为6.15%），当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元。前后两种情况对比后发现，月供减少706.68元，总的利息也省下了16.96万元。

另外，对于已经购房尚未还清房贷的购房者来说，在当前利率水平极低的情况下，是否需要提前还贷，也应该综合考虑。如果有合适的投资渠道，而且投资收益能够超过4.9%，可不用提前还贷。但如果没有好的投资方式而只是放在银行“吃利息”，应该提前还贷，以降低利息成本。

改善换房关注成本

如果考虑改善而换房，需要综合考虑换房的成本，以及自身经济实力与换房负担之间的匹配程度。

出于改善目的而购房，对物业品质以及地段都会提出新的要求，这意味着需要投入更多资金用于购房。鉴于当前房价已经出现明显上涨，所以在置换之前，还需要认真算一下账。记者发现，按照目前的房价水平，即使出于降低购房负担考虑而选择“卖小换大”的方式，其购房负担仍然不小。以上海为例，如持有中环线附近一套85平方米的两房，如房龄在10年左右，总价约450万元左右。如准备在内环线附近换购一套120平方米左右的三房，即使是相似房龄的二手房，总价已经达到了900万元左右，这意味着卖出原有住宅之后，还需再向银行申请450万元的房贷，按照现行利率标准计算，贷款期限为20年（等额本息还款法），月供高达29450元。根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，这意味着上述案例中购房者的月收入至少要达到6万元左右。而如果按照国际通行住宅消费约占收入30%的比例来估算，这要求购房者的月收入接近9万元、年薪百万。由此看来，对于换房应该谨慎从事，以免因改善居住条件而让自己的财务状况恶化，反而降低了生活品质。

换一种思路，通过换租的方式，同样也能达到改善的目的。相对“卖小换大”来说，换租其实是一种比较轻松的改善方式。以上述案例举例说明，采用换购方式，除了需要支付450万元首付款，同时每月月供达到29450元，而目前住宅租赁市场上，每月只需花12000元便可租到同类三房，不及月供的一半。

当然，租房也需要控制成本。首先是选择合适的物业。从改善的角度来说，当然是面积越大越好，但过大又会造成浪费，所以应该根据家庭人口结构，在综合考虑各自需求的情况下选择合适面积。其次是商谈租金时，应尽力争取更为合适的价格。最后，应该选择长期出租的住宅，以免去频繁搬家带来的不便。

房产投资适时调整

国内楼市分化情况严重，海外楼市存在一定风险，因此现阶段投资房产也应该根据市场实际情况作出调整。

在今年上半年，一线城市和热点二线城市轮番引领房价上涨，但这并非意味着投资机会遍地都是。专家表示，未来不同城市房价走势会持续分化，因此应该密切关注市场走势，并适时作出调整。对于一线城市来说，北京、上海涨幅趋缓，深圳近两个月二手房价格转为下跌，未来也将影响到新房市场预期。由此看来，现阶段投资深圳房产有可能会成为“接盘侠”。南京、苏州等热点二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化相对信贷政策敏感度高，政策收紧之后可能出现价格调整；而一些潜力城市，则存在投资机会，如东莞、惠州、廊坊、昆山等一线城市周边城市，受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价上涨动力较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱，所以投资的意义不大。

海外房产投资，则需密切关注政局的变化。以英国为例，“脱欧”将会直接影响英国的房产投资。莱坊首席经济师James Roberts 指出，公投结果其中一个最直接的影响是英镑将于短期内下跌，汇率的变化势必会传导到房产投资上面并形成负面影响。不过，脱欧的决定也为买家带来入市的机会。

不过专家表示，只要做到优选投资地区，可避免海外房产投资风险。莱坊国际投资部副董事俞俊表示，从国内投资者角度来看，澳大利亚楼市仍然处于一个长期的房产升值周期中，随着澳洲和中国的贸易活动增加，预计将进一步带动中国投资者及企业将资金注入澳大利亚。此外，以美国和加拿大为首的美洲地区也值得关注。比如随着近年来移民政策的再一次开放，加拿大温哥华和多伦多市的房地产价格，由于供应量的严重不足，造成了显著的价格上升，预计上升的幅度仍将在未来一年时间里维持在一个比较高位的水平。