短期房贷不要超过5年

如果只考虑短期借贷，那么尽量选择5年期以下的贷款。原因很简单，短期房贷利率低。

我们先看中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新一期数据，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期3.1%，5年期以上 3.6%。

通过对比不难发现，1年期LPR要比5年期以上LPR低0.5个百分点。 

而现在的房贷利率都是和LPR挂钩的，5年以下期限房贷利率挂钩的是1年期LPR，5年以上期限房贷利率挂钩的是5年期以上LPR。例如上海，最新的首套房贷款利率为LPR-45个基点，5年以下期限的房贷利率是2.65%，5年以上是3.15%。

如果你有能力在5年内还完房贷，就不要借5年以上期限的房贷。有的人借了6年的贷款，到第5年就提前还完了，这样的做法很不合算，因为还了5年的高利率房贷。 

举例说明，如果需申请100万元的房贷，贷款期限为5年，采用等额本息还款法，房贷利率为2.65%，月供为17813.58元，总共还贷106.88万元，支付利息6.88万元。

如果把贷款年限延长到6年，其他条件不变，房贷利率上升为3.15%，结果显示，月供为15260.88元，和5年期贷款月供没差多少，6年间共还款109.88万元，支付利息9.88万元。多1年时间，要多还3万元利息。

如果在还了5年后，选择一次性还清剩余贷款，总的还款金额为109.57万元，支付的利息为9.57万元。同样在5年时间里还完了房贷，但利息支出还是多了很多。

长期房贷可考虑20年以上

对于多数人来说，借5年房贷，月供压力会比较大。多数人会选择考虑长期借款，那么选多少年期贷款比较好呢？

首先，我们要考虑的是还款压力。在借款金额相同的情况下，借款时间越长，月供压力越小。我们可以根据自己的还款能力，选择适当的还款年限。但月供并不是随着时间线性减少的，而是先快速下降，然后趋于平稳。

100万元房贷月供一览表

*房贷利率为3.15%

其次，从节约成本角度来说，贷款期限越短，月供越高，但支付的利息也越少。如果想减少利息支出，可以考虑适当缩短贷款年限，没必要都借30年。

我们还以100万元房贷来为例，如果是借20年期房贷（等额本息），按3.15%利率计算，月供为5621.37元，本息合计134.91万元，总的利息开支为34.91万元。

如果是借30年，月供为为4297.37元，本息合计154.71万元，利息开支为54.71万元。比20年房贷要多支出19.8万元利息。

而20年期比30年期房贷还款每月仅多付1324元，但总的利息开支却少了19.8万元，相当于节省了购买一辆中级轿车的钱。

当然，如果现金流有困难，也可以选择其他还款年份，如25年，每月还款比30年房贷多还500多元，压力要小很多。大家可以结合上面的图表，选择适合自己的贷款年限。

最后，从个税的角度来说，贷款年限最好在20年期以上。这是因为，住房贷款利息支出，可以享受个税附加扣除，政策规定的起止时间为：贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，但扣除期限最长不得超过240个月。

根据《个人所得税法》的规定，在实际产生贷款利息的年度，按照每月1000元标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受首套住房贷款的利息扣除。显然，低于240个月，就无法充分享受税收优惠了。

另外，在还款期间，有些人还会根据自己的收入情况，提前归还部分本金。但我们建议不要全部还清首套房贷，直到不能享受税收优惠为止。