住宅物业是首选

单纯从投资角度来看，住宅物业应该成为首选。

从政策角度来看，管理层态度已经发生了180度的转向，由此前的抑制投资，变成了鼓励投资。刚刚闭幕的中央经济工作会议提到，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。这样的转变，意味着房产投资已经得到中央层面的认可。

而从需求角度来说，住宅也是需求量大、持续时间最为长久的物业。专家表示，不管是商品、写字楼还是专业市场等物业类型，其需求规模都会受到区域人口数量的限制。但住宅在当前城镇化的大背景下，在未来一段时间内，总体上还会维持供需平衡的态势，部分人口导入城市甚至可能出现供应略小于需求的情形，因此这将推动房价保持平稳上涨的态势，或者在某个时期房价出现较大幅度的上涨。类似的例子如2015年的深圳，因为户口政策的放开，购买力被激发之后，房价大涨逾4成。

投资住宅类物业，在品种的选择上也很有讲究。有股谚说，股市里面没有新鲜事，说的是股价的涨跌规律大致相似。这句话如果变通一下，放在楼市里同样适用，即：楼市里面没有新鲜事。投资房产首先要关注各类规划，包括国家、区域、城市以及所在板块微观层面的各类规划方案的实施，这会对房价的走势产生关键性的影响。

具体到操作层面，有两大类住宅值得投资者关注。第一首选地段好的住宅。住宅投资有句名言，即买房第一看地段，第二看地段，第三还是看地段。位于核心地段的物业，因为配套成熟、商务氛围浓厚等等原因，最受市场欢迎，所以往往能够成为“价格龙头”，引领整个市场走势。

其次是选择具有一定特点的住宅物业，如地铁房、学区房等。地铁作为性价比最高的交通工具，在方便人们出行的同时，也能够极大提升车站周边的地段价值，地铁带来的人流甚至能够让一些原本并不显山露水的板块发生“草鸡变凤凰”般的巨变。最典型的案例是在上个世纪90年代末，上海地铁一号线通往莘庄之后，原本被称之为郊区的莘庄，因为购房者的大量涌入，房价在很短时间内快速上涨。学区房因为拥有优质的教育资源而一直受到市场追捧。不过教育部前不久关于“多校划片”的说法，使得投资这类物业出现了一些变数，因为相对之前的“单校划片”做法而言，使得学区房的重要性被弱化了。

成本控制要精到

在楼市“白银时代”，投资房产需要因时而变，需要密切关注投资成本。

月供是投资者必须要考虑的关键问题。当楼市处于“黄金时代”，房价快速上涨，同时市场需求非常旺盛致使出手转让也很快，从而能够让资金实现快速流转，并由此获得超额利润。在这样一个特殊时期，房产自身价格的快速上涨，加上快进快出的炒作方式，完全可以忽略月供成本。但在“白银时代”，房产出让周期大大延长，而且房价上涨幅度也大不如前，所以月供成本已经成为投资者必须要认真面对的问题。

那么，如何操作才能在“借鸡下蛋”的情况下实现轻松投资？专家建议可以考虑采取“租金抵月供”的方式。所谓租金抵月供，就是房产的租金收益与月供大致相当，这样，在投入首笔资金之后，后续的还贷资金可以依靠租金收入来抵消。这种方式的好处在于，既能动用财务杠杆，使得投资收益最大化，又不会增加后续投入。

在具体操作中，需要投资者根据住宅物业租金水平，并确定月供数额，依此反过来计算首付款和贷款比例。不过由于房价与租金上涨速度不一致，如果按照现行首付3成的方式来投资，显然无法做到。举例说明，如投资成都市南三环高新板块的房产，一套约100平方米的紧凑型三房，售价约115万元。如果首付三成，申请20年期按揭贷款（等额本息还款法），按照目前利率水平，月供为5268元。但实际上在该板块，同类紧凑型三房月租金水平仅3900元左右，租金无法抵消月供，两者相差1368元。

如果要实现“租金抵月供”，则需要对首付比例进行调整。还是以上述案例来举例说明，该住宅月租金水平为3900元，那么确定月供金额也为3900元，可计算出首付资金约58万元，对应比例为5成。

此外，投资房产还需要关注买卖成本。相比较而言，投资二手房要比新房成本高，这是因为二手房价中含有原本所需负担的税费，如中介佣金、房产营业税（不满两年）、房产交易个税等，再加上自身需要支付的二手房中介佣金，最高相当于房价的8%左右。所以投资者在选择投资标的的时候，可优先考虑新房。

后续管理很重要

房产投资还需要关注后续管理方面内容。

不管投资的房产在当地还是在外地，通过出租以增加投资收益，已经成为一种比较务实的选择。在“白银时代”，房地产价格不再具备快速上涨的基础，所以此前买房之后坐等房产大幅升值的做法已不可取，取而代之的是如何做到尽可能长时间出租，并获得稳定的租金回报，所以后续管理已经成为投资者必须认真思考的问题。

对于投资本地住宅的投资者而言，后续管理可以自行完成，比如收房之后的装修、出租、租金收取、房屋回收再出租等等，都能兼顾。但对于投资外地房产的投资者来说，由于路途遥远，亲力亲为不太现实，因此必须考虑委托他人来完成。

比较常见的方式是委托专业机构，比如当地的二手房经纪公司，或者专业的租赁服务公司。通常情况下，国内的二手房中介公司除了开展二手房买卖业务之外，房屋租赁业务也是这类公司的主要业务之一。因此建议投资者选择口碑不错、综合实力较强的二手房中介与之合作，以减少奔波之苦。

记者注意到，国家鼓励发展专业的住宅租赁服务机构，这将极大方便异地投资。据了解，刚刚闭幕的中央经济工作会议，明确提出要发展住房租赁市场，除了鼓励个人和机构购买库存商品房用于出租，还鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。目前市场上已经出现了类似的机构，如伟业我爱我家集团在北京、天津、杭州已经推出专业公寓租赁品牌“相寓”，接受房源托管委托并进行租赁管理；链家地产旗下也有“丁丁租房”，专门从事房产租赁业务。