我们提出的“还是要买房”有两层基本含义：首先，作为一种资产配置，投资性购房的机会在一些核心城市中依然存在；第二，在鼓励购房的政策不断出台的大背景下，未来房贷利率、首付成数还有望调整，因此自住性购房的时机也已经到来。

“资产荒”来临

临近年末，手中有了些余钱，2016年投资点啥好呢？不妨先看一下我们现在面临的投资环境。

最近人民币8年来首次“十连跌”，而在美元明确进入加息周期后，2016年人民币汇率继续贬值的预期也加大了。从汇率的角度来看，投资海外的美元资产应该是不错的选择，然而，目前在少数城市试点的QDII2（合格境内个人投资者）对大多数人来说门槛依然太高，投资海外市场还是困难重重。

放眼国内：理财产品年化收益率节节败退，目前银行理财的年化收益率最高不到5%，且收益率还在继续下降；股市刚刚经历了大幅调整，预计2016年市场将处于宽幅震荡期，短线赚钱难度很大；互联网金融的理财产品收益倒挺高，但目前市场鱼龙混杂，平台跑路事件频频爆发，一不小心本金就没了。

现阶段，在国内经济进一步“探底”的过程中，要找到一个风险较低、收益稳健的投资还真是一件难事。事实上，这种“资产配置荒”现象，并非银行、保险、基金等机构投资者面临的难题，也是个人投资者的普遍烦恼。　　

那么，干脆存银行吧——你同样会烦恼。

2015年连续降息后，目前央行的一年期存款的基准利率是1.5%，而最新的11月份CPI也刚好1.5%，考虑到2016年还有降息预期，“负利率”时代已经来临。这意味着，你的现金即使存进银行也不能“保值”。

核心城市房产投资仍有戏 

传统的房地产投资，在经历了多年的宏观调控后，2015年进入复苏期。2015年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。

最新发布的数据显示，11月份全国 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个。从政策效果来看，新一轮房价上涨周期已经启动。

当然，目前的房价上涨主要集中在核心城市。所谓核心城市，就是中国经济

总量排名靠前、人口有持续增量的城市，例如上海、北京、广州、深圳、天津、武汉、成都、厦门等地。

事实上，在这些核心城市，过去5年内虽然经历了严厉的楼市调控，但房产的投资回报率还是很可观。下面以上海为例，作一具体测算。

以国家统计局发布的数据为准，2015年11月份上海的二手房（90-144平方米住宅）定基指数为138.6%。定基指数是以2010年为对比时点的（100）的指数。这意味着，5年以来，在上海一套2010年市值100万元的二手房到2015年11月涨到了138万元。粗略计算：5年复合投资回报率为6.75%。

如果再加上租金收益，按照保守的静态租金水平（2.5%的租金回报率测算），5年可以获得租金收入约12.5万元。也就是说，不考虑交易成本的话，5年后卖出可以获得总计50.2万元的收益，再测算复合回报率，则为8.4%左右。

8.4%——这可是复利啊！为了便于对比，把收益平均到每年，则年化的投资收益率为10.04%，比银行理财产品的投资收益高出一大截。

另外三个一线城市的情况怎样呢？2015年11月份北京、广州、深圳三地的二手房定基指数为136.1、127.1、169.8。

按照同样的计算方法，过去5年，在北京、广州、深圳投资房产的年化投资收益率分别为9.7%、7.9%和16.3%。

要知道，这种可观的投资收益率是在过去几年房地产严格执行调控政策背景下获得的；而目前决策层改变了思路，再次强调楼市在国民经济中的拉动作用。

尤其重要的是，随着城市化进程，未来在这些核心城市，人流、资金流还将不断涌入，优质的教育资源、医疗资源、商业资源集中于此，社会福利的整体水平更是高于其他城市。这就决定了，核心城市不动产（商品住房）的价值在未来一个时期内还将是稳定上涨的趋势。

此外，在12月21日中央经济工作会议上，强调“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”

会议同时指出，“要取消过时的限制性措施。”这种明确鼓励投资性购房的态度，和前几年“抑制投资性购房”的态度简直来了个180度转弯。

自住购房该出手就出手

目前阶段，刺激购房的利好政策不断出台，除了限购、限贷相继退出，房贷利率与房价持续下行，“购房免税”的大招也在研究之中——对于理性的人来说，如果有自住购房的需求，合适的买房时机已经出现。

然而，事实上消费者多数不是经济学上所说的“理性人”，各种人性弱点左右着我们的决策。购房决策上也是同样，多数人是房价越跌越观望、越犹豫，总盼着更低，结果错过了房价调整的“时间窗口”。等房价再次大幅上涨后，便乱了方寸，急忙加入“抢房”的队伍。

历史数据也证明了这点，每次调控中房价最低、政策最优惠的时候往往成交量也很低，反而是房价再次从底部快速上涨的时候成交量才上来。而理性的购房人就是要成为那些“少数者”，这样才能买到称心的住房。

目前，一线城市已经出现房价快速上涨迹象，而一些核心的省会城市，房价刚刚走出底部、恢复上涨，如果是自住性购房，已经到了出手的时机。

在更多的三四线城市，面临去库存压力，但房价同样在底部，只不过在“左侧”。因此，如果有自住需求，也可以开始准备起来了。历史经验证明，在市场疲弱、鼓励性购房政策叠出的时候，往往是购房置业的最佳时机。

值得注意的是，全面放宽“二孩”政策的出台，置换性的购房需求将成为自住购房中的一支主力军。

二孩后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，住房需求结构必然发生变化。因此，全面实施二孩政策后，对未来改善型住房项目来讲是利好。

此外，从更长远的市场需求看，全面二孩政策对于提振楼市需求，延缓楼市增速下滑会起到一定作用。

有调查显示，20～44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么到2050年，20-44岁的人口规模将增加1.28亿人，这部分新增人口将使房地产行业直接受益。

农民工成为“新刚需”

12月14日，中共中央政治局会议召开，“化解房地产库存”再次出现在会议的决策表述中。与以往最高决策层只提出政策目标及总体方向不同，在本次会议中，决策层给出了较为具体而有针对性的解决方案，即提出了“农民工市民化”的去库存方案。

12月21日，中央经济工作会议公报则明确指出：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”

中国社会科学院财经战略研究院12月3日发布了《中国住房报告（2015-2016）》。报告指出，中国目前商品住房过剩总库存高达21亿平方米，主要集中在三四线城市。

国家统计局对农民工调查报告的公开数据显示，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

据中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的计算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。

因此，未来农民工进城将成为楼市“新刚需”。

事实上，为了培育这股刚需力量，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始试点实施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200～300元/平方米的购房补贴。

预计2016年，全国性的鼓励农民工进城购房政策有望陆续出台。