初看“45 岁实现财务自由”的确诱人，然而，如果现在的你正在筹划买房大计的话，或许你将不得不和这个理想说再见了。无疑，买房会让你与“45岁退休”的愿望渐行渐远。

以第一篇文章中小林和小芳夫妻两人为例，购房所需的初始款项，会占去他们开始工作10 年的所有积蓄。一套300 万元左右的房产，在房价不涨的情况下，首付90 万元左右，装修、交易税等费用合计20 万元左右。两人需从25 岁开始，努力工作10 年积攒收入（包括理财收益），才能凑足所有费用，此时他们的年龄已为35 岁。当两人45 岁时，还需要再支付10 年的月供，才可将房贷还清，而月供金额为他们当时总收入的一半。为此，夫妻两人至少要拼命工作到55岁才可能退休，与“45岁财务自由”的愿望就此告别。

早“退休”，租房是前提

比起租房，相信很多人在生活中都更倾向于买房。这样既可以有一处属于自己的“小窝”，也可完全按照自己的喜好进行装修；既不用担心房租的增长，也没有不断变换住处的烦恼。如想要有个安定的家，怎么可以不买房呢？

以上想法不无道理。然而，今天我们谈论的理财目标是——通过自己的努力在45 岁就提前退休去享受生活。如果你认可这个目标的话，就得对此作出一定取舍，更现实地去选择租房了。

再拿上述夫妻的例子来说，如果两人始终选择租房生活的话，则可将首付款及月供省下来进行稳健的理财投资，并在45 岁之时如愿积累400 多万元的存款，实现不工作，也不缺钱花。反之，如果选择买房的话，一方面由于购房初期投入了大笔资金，未能让这笔钱产生更好的理财收益；另一方面，10 年间所支付的月供，也大大占用了两人的收入，减少了可用来投资增值的资金。

因此，可以这样说，对于未来房价涨幅预期较低的城市来说，不买房是“45岁实现财务自由”的基本前提。

现在买房未必是好投资

也许有人会说，买房也可看作一项投资，到45 岁的时候再卖出房产，换取现金，不是一样可以达到财务自由吗？那么问题是——在现在阶段，将大量闲置资金投入房产，是否是最好的投资途径呢？

在很多情况下，答案是否定的。这是因为，如果说10年前是投资房产的好时机，那么在10 年后的今天，这个想法却早已不适用了。在经历了城市化高速发展期之后，目前，全国房价上涨最快的城市主要是北上广深等一线城市和少量的二线城市。显然，未来房价的涨幅将难以和前10年相比，很多三四线城市的房价还可能出现下降的情况。现在若把购房当作一种投资来看，不仅前期投入的成本很大，资产的流动性很低，且预期收益率也不见得会高。

要知道，对于“45 岁退休”的目标而言，将存款通过较稳健的投资途径，获得长期的理财收益是非常必要的。而房价不涨则意味着，现在如选择买房或许已经不能很好地帮我们实现资产增值，甚至很可能是一项亏本的投资。反倒不如租房，可以将大量的闲置资金都投向更好的理财产品，赚取收益。

买房与租房都是消费

还有人认为，买房毕竟是一项投资，而租房仅仅是没有回报的消费，因此得出“买房更合算”的结论。

事实上，买房的花费不仅仅是房价本身，还有如交易税费、装修费等附加费用，后者对购房成本的增加是买房后收不回的花费。特别是对于贷款买房的情况，所还的月供中，贷款利息占了很大的比重。即使不考虑房价涨跌，仅将这些购房的额外成本相加，也是一笔不小的花费。

以在上海购买一套300 万元的房产为例。如选择贷款买房的话，首付至少为90 万元，其余的购房款，通过100 万元公积金加110 万元商业贷款来补足，20 年等额本息月供为13304.36 元/月，总利息支出达到109 万元。再加上装修费用和交易税费总共约为20 万元，得出贷款购房的总成本为129 万元左右。

而若在这20 年间全部选择租房居住的话，情况又会如何呢？由于目前大部分中国城市租金回报率较低，多在2%甚至2%以下，因而，如按2%的租金收益率计算，一套300万元房子的年租金为6 万元，20 年的总费用约为120 万元，与贷款购房的成本基本持平。此外，由于租金的调整周期通常滞后于房价的周期，因此近年来租金有上调的预期。假设未来租金收益率为3%左右，20 年的租金成本为180万元，仅比购房成本略高一点。

也就是说，从消费的角度而言，买房的成本也并不比租房低多少。如果在房价涨幅较低的城市，只要每年的理财收益高于房价涨幅，租房势必成为比买房更好的选择。

租房的隐性优势

通过以上的分析可以得出，对于想在45 岁实现财务自由的人而言，选择买房无论从投资还是成本的角度，都不实在。其实，如再仔细衡量，你会发现租房还有一些通常被人忽略的优势，反过来说，这些因素也是买房的隐性烦恼。

第一，选择租房，转换住处的成本更低，更方便。在从25 岁开始工作到实现“45 岁退休”的20 年间，我们难免会遇到工作的调动。由于置换房产的成本巨大，很少会有人因此而选择重新购买一套住房。而如果不置换住处的话，又会面临交通的时间、金钱成本增加的问题。而若选择租房的话，则不会遇到这样的“两难”问题，转换住处的成本非常低，而且也可避免重新装修的麻烦。

第二，租房无需首付、装修等初始投入，资源利用效率更高。在买房的初始阶段，会有较大的人力物力投入，除去筹集首付以及装修费用的资金需求以外，就装修本身而言，也会耗费大量的时间与人力。此外，为健康因素考虑，在新房装修完的半年到一年中，通常不会选择马上入住。这样，在新房闲置的时间里，房主或许还是不得不先租房住，这相当于再一次增加了买房的成本。