上海愚园路是喜爱海派建筑的游客们必去朝圣的著名马路，横跨静安寺和中山公园两商圈。在租界时代，愚园路东段属于英美共管的公共租界区，西段为越界筑路，因而保留了各国样式的老洋房，其中很多是名人故居和历史建筑。

记者拜访的这处民宿位于愚园路一座西班牙式花园洋房内。这座洋房现在处于公用状态，民宿由底层的一个房间改造而来，包含门口露台。经营者陈天颖是一位从事老洋房改造多年的上海商人。

专业的老洋房改造者

陈天颖的公司主要从事老洋房改造，以前的经营模式都是长租，把改造后的房子租给一些公司作为办公室、工作室，也有外国人租去居家的。其实他们早就听说了外国的短租民宿模式，但是以前在国内还未盛行。“两年前我们觉得民宿市场越来越好了，去年才拿出几个地方来做民宿。一开始是试点，后来发现民宿的市场反应确实不错，所以又陆续增加了房子。”陈天颖说。

针对民宿的老洋房改造依然延续着他们过去的理念，选用的老房子都是具有一定艺术价值的，有些甚至是挂牌的优秀历史建筑。陈天颖的一位合伙人习倩女士说：“我们的改造仍然是按房子本身的历史背景和气质来设计的，保留可以用的部分，也结合上海的特色。”

愚园路的这间房是从原房东那边租来的，租金每月8000元。屋子改造前十分破败，已经接近废弃状态，以前是房东用来堆东西的地方，房东自己已经不住在这里了。“当然，好房子我们也不要，一定是有改造潜力的房子我们才会要。”陈天颖说。花了10多万元装修后，房间已经焕然一新，不过仍然可以体验过去的味道。

陈天颖向记者展示了洋房内的一处壁炉。“这个壁炉是老的，本来是砌在墙里的，因为原来的主人不用了，就把它封了起来，我们在拆的时候发现了它，改造时把这个壁炉保留了下来，虽然周围墙壁都是新的装修，但是壁炉还是原始状态，连烧的灰都还在里面。”陈天颖说，地板也是以前的老地板，只不过重新抛光了一下。

房间的装饰结合了愚园路文化一条街的氛围。他说：“比如说架上的书，都是几十年历史的旧书了，有的比我们的年纪都大。这些旧物是我们从别的房子里拿来的，因为我们收的都是老房子，房东会留下一些东西，一般情况下旧东西我们是不会丢掉的。”

由于这个房间面积很小，还不到20平方米，因此改造时还要解决功能问题。为了充分利用空间，房间采用了Loft格局，下层是客厅，还有干湿分离的卫浴设备和厨房，上层是卧室，外面的露台可以用来接待小型的聚会。

开拓市场的想象力

目前，陈天颖公司旗下的民宿已经有七八套，基本上都在上海内环以内。愚园路这处民宿是单独一间房，一次能住4～6个人。没有常驻的服务人员，其他几处民宿也是如此。公司工作人员的家都在离这些老洋房不远，如果客人遇到问题，工作人员马上就可以赶到。客人的入住和退房都是自助完成。民宿使用电子门锁，入住之前一两个小时，工作人员会把门锁密码、wifi密码和注意事项、紧急联系人等信息发送给客人。灵活机动的服务节约了人力成本，工作人员每两个人一组就可以管理多套房子。

虽然不与客人同住，但是工作人员和客人之间仍有很多互动，曾经一起在露台烧烤，一起打王者荣耀也是常事。习倩说：“曾经有一个客人想要给女友制造惊喜，我们在客人入住前为他们准备好了玫瑰花、红酒和蛋糕。如果客人有要求，我们能满足的都尽量满足，还不收取服务费。”

愚园路这处民宿今年7月1日刚刚上线，在没有任何口碑和广告的前提下，入住率已经很高，第一个月很快就被订满了，空房大约要提前一个月才能订到。快速吸引客流的方法是做足特色。比如，陈天颖开发的另一处老洋房民宿带有露天温泉，是整个上海滩第一套带露天温泉的房子，这套房目前也是几乎没有空置期。

做带温泉的民宿是一个大胆的尝试。他说：“民宿的夏天是旺季，冬天是淡季，所以我们才考虑做一个温泉房来解决这个问题。温泉水全天24小时保持在40～41度，这样一来就把冬天做成了旺季。我们本来预计，夏天是温泉房的淡季，不料今年温泉房第一次经历夏季，人气依然很旺。

民宿业务开展两年下来，单价涨幅很明显。陈天颖介绍道：“温泉房刚上线时还卖过每天两三百元的价钱，现在已涨到600元了。我们也在探测市场能承受的上限。我们发现，对于能接待两个人的房间，每天五六百元的房费是很多人的消费能力可以接受的，超过600元就难一点了。”

陈天颖公司的长租业务也还在继续。长租和短租两种模式各有优缺点，综合起来正好可以分散风险。长租的租期至少也有一年，更省心，更稳定，而民宿操作起来繁琐，但是现在市场越来越好。“如果订单满档，民宿的总租金收入肯定比长租要多，但是也要考虑到空置率等风险，还有人力、水电煤这些成本。因为现在空置率不高，再加上我们本来也有房子和人员，所以还可以再发展下去。”陈天颖对民宿的未来很有信心。

记者点评：

陈天颖和他的团队可以说是上海老洋房的“梦想改造家”。经过翻新，老洋房一扫往日的沉寂落寞，摩登的特色重新呈现在客人面前。

虽然上海老洋房名声在外，但是其中仍然有很多房子屋况不良，被主人闲置，如果不进行修缮改造，终有一天会自然朽坏。民宿热的出现为改造好的旧屋提供了新的应用方式，珍贵老洋房一方面完成了风格化的保存整修，另一方面也做到了活化。房子总要有人住着才会有生气，或许对旧屋来说，最好的保护就是找人来住，人来人往的民宿赋予了老洋房强大的生命力。