住房发生八大变化

2016年6月，美国商务部发表了2015年新房建筑特点报告，列举了从1973年至2015年美国住房建设所发生的变化，也使人们能了解到美国现代住房有什么特点，民用住宅建造如何更适应舒适家居的市场需要。2015年美国房地产开发商共建成独立住宅648000幢，320000幢集合住宅、14000幢公寓式住宅，从统计数字可以看出，2015年美国新建住宅有近三分之二的住宅为独立住宅，也就是人们常说的别墅型住宅。美国居民住宅除了大都会地区城市中心兴建高层公寓外，全美民用住宅多为一层或两层的独立住宅。独立住宅成为美国人最爱的原因，一是美国地大人少，盖房子有地方；二是美国人青睐拥有独立住宅，有前后院也免遭邻居打扰。

从统计数据可以观察到现代美国独立住宅的配置和特点。这主要集中在以下几个方面。一是建筑面积逐年增加。2015年新建住房面积约2467平方英尺，比1973年的1525平方英尺增加近62%。二是卧室数增加了，2015年47%新建独立住宅拥有4个卧房或是更多。三是卫生间数量在攀升，2015年新建住房约38%有3个或更多卫生间。四是车库数量多了，绝大多数新建住房都至少有两个车库。五是房子长高了，2015年约55%新建住房至少有两个楼层，1973年只有23%。六是壁炉失宠了。壁炉在上世纪80年代风靡一时，1989年近三分之二新建住宅至少有一个壁炉，而到2015年降到不到半数。七是建房材料更新了。尽管砖和水泥还是新建住房墙面的材料，但越来越多地被乙烯基壁板和纤维水泥所取代。八是房价上涨在所难免了，如此各种配置的日益高大上或能解释房价的不断上涨。去年美国新屋销售中间价为296400美元，创历史高点。即使房价按通胀进行校正，去年的新屋房价仍然破了纪录。

住宅面积由小变大

由于美国居民住宅以独立住宅为主体，本文重点从独立住宅的相关数据来观察美国住房几十年来发生的变化。住宅面积是观察住房情况的一个重要指标，美国家庭以夫妻带两个孩子生活的家庭结构为主，而美国住宅兴建也适应这种小家庭的住宅实际需要。根据美国商务部的统计报告，1973年新建的独立住宅中位面积为1525平方英尺，平均面积为1660平方英尺。10平方英尺相当于1平方米，1973年美国新建独立住宅的中位面积约为150平方米，这对于一个四口之家而言，应当算是合理的居住面积。伴随着生活水平的提高，美国人住房面积开始由小变大，1983年，新建独立住宅的中位面积为1565平方英尺，平均面积为1725平方英尺。1993年，新建独立住宅的中位面积上升为1945平方英尺，平均面积达到2095平方英尺。2003年，新建独立住宅的中位面积为2137平方英尺，平均面积为2330平方英尺。2013年，新建独立住宅的中位面积为2384平方英尺，平均面积为2598平方英尺。2015年，新建独立住宅的中位面积为接近2500平方英尺，为2467平方英尺；平均面积接近2700平方英尺，为2687平方英尺。也就是说，2015年美国拥有独立住宅的民众，他们住房的平均面积接近270平方米，中位住房面积接近250平方米。

不论是平均住房面积还是中位住房面积都是从总体上反映美国人住房有多大的概括性数据，表1的数据反映的是从1999年至2015年美国新建不同面积独立住宅所占比例的情况，从中可更清楚了解到美国人住房大小变化的情况。1999年，15%新建独立住宅面积在1400平方英尺以下，1400至2999平方英尺住宅占比为68%，3000平方英尺以上住宅占比为17%。折合成平方米来看，140至299平方米是美国人独立住宅的标准配置，收入低的人可以住140平方米以下的小房子，收入高的人自然也可以享受300平方米以上的大房子。2006年，1400平方英尺以下的独立住宅占比大幅下降，只占新建独立住宅的10%，比1999年下降了5个百分点。3000平方英尺以上住宅占比大幅上升，为24%，比1999年上升了7个百分点。1400至2999平方英尺独立住宅占比变化不大，为66%，比1999年下降了2个百分点。2012年1400平方英尺独立住宅占比比2006年略有回升，为11%，但仍比1999年低了4个百分点。3000平方英尺以上住宅的占比继续上扬，为26%，比1999年增加了9个百分点。1400至2999平方尺住宅占比继续下滑，为62%，比2006年下降4个百分点，比1999年下降了8个百分点。2015年，美国人房子越住越大的特性展露无遗，1400平方英尺住宅占比只有8%，而3000平方英尺以上住宅占比达到31%，这意味2015年新建的独立住宅三成为大房子。虽然1400至2999平方英尺住宅仍是独立住宅的主体，但占比下降却是不争的事实，而且2400至2999平方英尺住宅占比上升，也是向大房子靠拢的一个信号。

卧房由少变多

美国独立住宅附属房间较多，图的是一家人住得舒适，同时这也是美国房子越盖越大的一个原因。但美国人在购买住房时除了看住宅面积，再要关注的就是住宅中有多少个卧房和卫生间。表2是美国独立住宅居室变化的情况，可见多卧室住宅现在已成为一种流行趋势。1979年拥有3个卧室的住宅占据主体，当年64%的新建独立住宅有3个卧房，4个或更多卧房住宅占23%，而2个或2个以下卧房占比为12%。10年后的1983年，新建独立住宅中拥有3个卧房的住宅依然占主体，不过比例下滑到58%，比1973年降了6个百分点。拥有2个或2个以下卧房的住宅比例大幅上升，占比达到24%，比1973年增加了12个百分点。拥有4个或4个以上卧房住宅的比例也下降，占比为18%，比1973年下降了5个百分点。1993年情形发生逆转，当年新建的2个或2个以下卧房独立住宅占比回到1973年的水平，为12%。拥有3个卧房的住宅占比与1983年相同，而拥有4个或更多卧房的住宅占比则大幅上升，为30%，比1983年增加了12个百分点。2003年以后，新建独立住宅的建造趋势是4个或更多卧房的住宅占比直线上升，而3个以下卧房住宅的占比一直下滑。2015年新建独立住宅拥有4个或更多卧房住宅的占比首次排在首位，为47%，而拥有3个卧房住宅的占比下降到42%，2个或2个以下卧房住宅占比滑落到10%。

三个卫生间很流行

美国住宅的卫生间数量与卧房数量是密切配套的，卧房多卫生间也多，卧房少卫生间也不多，同时一家人也多是各用各的卫生间，互不干扰。住宅中拥有2个卫生间在1973年算是豪华，而到了2015年这样的配置可称之为基本配置。美国住宅卫生间的配置有两种情形，带浴池或淋浴的卫生间称为完整卫生间，这叫1个卫生间，没有洗浴设施的卫生间叫作半个卫生间，表明不完整。1973年美国新建独立住宅中配有1个半或1个卫生间的住宅占40%，拥有2个卫生间的住宅占41%，拥有2个半卫生间的住宅占19%，而拥有3个以上卫生间的住宅少得可怜，有关数据不具有统计意义。1983年，新建独立住宅中1个半以下卫生间的住宅占比下降到28%，2个卫生间住宅占比上升到48%，2个半以上卫生间住宅占比也上升到24%。1993年新建独立住宅中卫生间的配置发生大的变化，配置1个半和2个卫生间的住宅占比大幅滑落，两者合计占比为52%，比1983年两者的占比下降了24%。与此同时，2个半卫生间的住宅占比上升到34%，比1983年增加了10个百分点。而3个或更多卫生间的住宅占比有了较大发展，占比为14%。1993年以后，配置2个半以下卫生间住宅的比例直线下降，而配置3个或更多卫生间的住宅比例是一路上升。2015年新建独立住宅中配置1个半卫生间以下的住宅只有4%，配置2个和2个半卫生间的住宅比例分别为29%，而配置3个或更多卫生间的住宅比例达到38%。

配套设施更实惠

美国人怕热也怕冷，自从有了空调以后，美国人的生活中就充满了空调味道，不论数九隆冬还是炎炎夏日，只要有空调护驾就万事大吉。1973年新建住房接近半数安装了空调，到了2015年93%的新建住房安装了空调。1983年是美国新建独立住宅配置空调大跃进时代，当年70%新建独立住宅安装了空调，比1973年增加了21个百分点，而无空调住宅比例下降到30%。从此以后，空调似乎成了独立住宅的标准配置，1993年78%的新建独立住宅配有空调，2003年比例上升到88%，2013年比例超过九成，为91%，2015年比例达到93%。

美国人喜欢独立住宅，既能保有一定的隐私性又有前后院绿化环境和自己的庭院，但现在独立住宅建造的特点是居住面积增加，而院子占地面积减少。当然从建筑商的角度出发，院子面积减少就可以增加住宅的数量，获得更多的利润。而从民众的实际需要出发，院子太大维护的成本要提高，而适中的院子就比较尽人意。2009年，26%的新建独立住宅院子的面积在7000平方英尺以下，住宅拥有9000至10999平方英尺院子的占10%，而住宅拥有22000平方英尺以上院子的占30%。到了2015年，30%的新建独立住宅院子的面积在7000平方英尺以下，比2009年增加了4个百分点。而住宅拥有22000平方英尺以上院子的比例下降到22%，比2009年减少了8个百分点。

房子和车子是家庭生活的两个基本需要，房子有了车也有了，就需要有停车的地方。一般独立住宅会建有车库，车库也和房子成为一体。美国独立住宅的车库以可停放2辆汽车的车库为主体，因为一个家庭拥有2辆汽车是常态。1973年，17%的新建独立住宅是配置可停放1辆车的车库，58%的住宅配置可停放2辆车的车库。13%的新建住宅是没有车库，但在住宅外有停车位。22%的新建住宅既无车库也无停车位，车辆只能停在马路边上。到了1993年新建独立住宅配置可以停放3辆车的车库成为新宠，当年12%的新建住宅是拥有3车库。1993年以后，新建住宅车库依然是以配置可以停放2辆车的车库为主体，同时3车库住宅占比不断提升。2015年，新建独立住宅配置2个或更多车库的住宅占比达到84%，其中2车库的占60%，3个或以上车库的占24%。而配置1个车库的新建独立住宅占比只有6%，不过还是有9%的新建独立住宅既无车库也无住宅外停车位，这些居民拥有的汽车恐怕只能成为马路族。