对楼市影响有限

由于这一轮人民币贬值幅度不大，而从长期来看，人民币也不会出现大幅度的贬值，因此对于国内楼市的影响有限。

有观点认为，人民币若长期贬值，将会带来负面影响，首先是外资离场带来的房价下行压力，其次导致国内房企境外融资成本上升。这种观点的主要依据是，在过去9 年多时间里，人民币持续升值，与之对应的则是国内房价持续上涨。此外，海外也出现过类似的情形，比如1985 年广场协议之后的日本、1997 年之前的泰国均是如此，在本币升值时房价出现大涨。

但有专家给出了不一样的说法。高力国际中国区董事总经理翁琳分析指出，本币对美元贬值，未必会造成房地产市场下行。例如在日本，当日元兑美元于1988 年至1990年期间贬值近13%的同时，地价上升且房地产市场更为受海外投资者所青睐。据日本国土交通省公布的数据显示，1988 年至1990 年期间，日本住宅用地均价和商业用地均价分别上涨23%和41%。“地价的上升，其主要因素在于当地市场不断增加的需求以及稳定的经济基本面。”翁琳如是说。她进一步指出，当前国内房地产市场，就与日本上个世纪80 年代末期有些相似。此外，人民币对美元持续贬值的基础并不存在，因此大幅贬值的可能性微乎其微。翁琳预测说，在汇率变化幅度不会超过10%的前提下，未来一段时间内中国的房地产市场仍将保持大致稳定。

融资成本增加

人民币贬值对房企会带来一定的影响，最直接的就是融资成本增加，但影响有限。

首先可以明确的是，人民币对美元贬值会造成房企融资成本的增加。中国中投证券通过对2013、2014 年房地产行业美元债券情况梳理发现，资金金额仅次于银行业，同时发债企业多以民营企业为主，因此此次人民币快速贬值后，房地产行业在财务层面受到的冲击确实较其他行业要明显。中原地产首席分析师张大伟进一步解释说，从8 月11 日至13 日，3 天内贬值4.66%，相当于让房企海外融资成本增加了4.66%。

此前由于人民币贬值预期的存在，使得近期房企海外融资额度出现回落。根据对最近一段时期部分房企海外融资额度变化情况跟踪监测发现，其金额在不断下滑。7 月房企融资额度下滑到了21.45 亿美元，相比5 月份的65.1 亿美元高位，仅为其三分之一。此外，前7 月房企合计海外融资183.1 亿美元，同比2014 年同期的431.54 亿美元下跌了57.6%。

但由于房企对外币债务的依存程度不高，同时多数房企采用的是长期债务结构，因此负面影响基本在忍受范围之内。中国中投证券监测数据显示，通过对万科、保利、中海地产、碧桂园等17 家在内地和中国香港上市的公司年报梳理发现，其外币债务占总债务的平均比例为29.6%，其中在A 股上市的企业如招商、保利、万科和金地，评价外币债务占比仅8.23%，影响有限。此外，通过对中海、华润等5家房企外币债务结构分析发现，其期限结构均较长，大部分偿还期限集中在2016~2020 年，因此人民币贬值造成的即期现金损失仅限于利息支出。

影响投资预期

对境外投资来说，短期内会对投资预期形成一定的影响。

专家表示，人民币对美元贬值，会造成心理层面的影响。翁琳表示，对于中国买家而言，人民币对美元贬值确实会使得美国房地产价格上升，并促使其在做出投资决策前“再三斟酌”。莱坊上海国际投资部主管俞俊也认为，由于房产投资者不清楚人民币的贬值是否会加剧，因此短期内对于那些还未配置海外资产的人来说会有一定观望情绪存在。

但是对于已经持有海外资产的投资者影响不大。随着过去7 年来全球楼市稳定的增长以及人民币的增值，对于这类投资者来说，无论是继续持有，还是将其资产人民币化都是很好的选择。翁琳分析指出，在贬值幅度不大的情况下，并不会对现有投资产生过大的影响。而只有大幅度贬值，比如超过10%甚至更高，才会使得投资成本增加并导致回报缩水。

这次人民币的贬值从侧面印证了资产全球化的重要性。俞俊表示，投资讲究所有的鸡蛋不能放在一个篮子里。同样，对于持有现金货币（人民币）来说，它只是实现特定商品的一个手段和过程，而不是最终的形态和结果。这意味着，现金会随着政策和国家法律法规的变化而使其当下的价值有所变化。因此，要规避此类风险，全球化资产配置是一个很好的途径。俞俊说：“我们预计在这一轮国家外汇调整期过后，会有更多的投资者认识到全球资产配置的重要性。”

优选投资国家

而对于考虑全球配置的投资者来说，在汇率出现变化的情况下，又该如何应对？

专家提醒，人民币对美元贬值，的确会造成投资成本的上升，因此需要重新考量成本的变化。翁琳表示，需要正视的是，对于必须将人民币兑换成美元的投资者，应该重新评估其在美国房地产市场的投资回报，是否足以弥补汇率变化所产生的额外成本。

那么，汇率变化是否意味着已经失去了投资机会呢？专家认为没有。俞俊说：“对于还未考虑资产全球化的投资者，我建议必须咨询专业的机构来规避由汇率带来的资产缩水的风险，但也无需过多恐慌。对于地产界最耳熟能详的金玉良言可能大家都知道，那就是地段、地段和地段。何时是投资地产的最佳时机，我的回答是，最佳时机永远是昨天。”

专家建议，在现阶段投资，对投资国家要有所选择，以追求投资利润最大化。俞俊建议，用人民币买入的资产也一定要是全球经济相对稳定甚至增长的。以英国伦敦物业为例，英镑独立于欧元区之外，况且英国本身的经济复苏非常快，而伦敦本身又被誉为全球货币资金及资产的避风港，伦敦地产价值上升的幅度非常快。因此，在此次我国汇率调控维稳后，人民币重新进入上升通道期间，可以考虑增持英国资产。

此外，澳洲也是可以考虑的国家。澳币在此次人民币贬值的背景下，并没有表现出很强劲的对人民币的升值预期，这与澳元是商品货币有很大的关系，而澳中的出口贸易一直以来都是澳大利亚经济的重要组成部分。与此同时，澳大利亚房地产的特点是稳定增长，7 到10 年翻一番，其稳定的回报，也能抵消汇率变化的影响。