为提防门口突然出现的“野蛮人”，万科管理层“先下手为强”花费12亿元增持自家股份，最终计划持有万科10%的股份。

6月4日，万科A发布公告，事业合伙人盈安合伙斥资约5.21亿元再次增持万科A股，目前盈安合伙持股比例已达1.34%，跃升为万科第二大股东。至此，盈安合伙4次增持累计投入资金约12.45亿元。盈安合伙表示，将继续增持万科。

根据公告，6月3日，盈安合伙增持了万科A股6184.23万股，占公司总股本的0.56%，增持的平均价格为8.42元/股。其中，一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。

自5月28日以来，盈安合伙已经四度增持万科股票，目前已累计投入资金约12.45亿元，持股比例已达1.34%。根据万科2014年一季报，盈安合伙所持股份已超过原第二大股东刘元生的1.21%，跃升为万科第二大股东。

目标10%

据称，万科事业合伙人团队最终计划持有万科10%的股份。目前万科总股本为110亿股，如果按照股价8.4元测算，所需金额高达92.4亿元。这也就意味着，除了目前增持股份外，盈安合伙尚需近80亿元的资金。

机构认为，盈安大举增持股份既能防止产业资本的收购，又有助于实现企业与职业经理人双赢。不过，耗资最大的第4次增持，并未有效提振万科股价，当日万科A股价下挫1.75%，6月4日股价继续下跌，截至收盘下跌2.38%。

在3月的春季例会上，万科总裁郁亮表示，“我们并不担心短期的波动，因为行业长期向好的趋势并未改变，但我们需要考虑十年之后万科应该怎么走。”

业内人士分析，郁亮考虑最多的是如何让十年之后的万科，仍能掌握在目前这批职业经理人手中。

4月23日，万科召开合伙人创始大会，共有1320位员工首批入围。同时，公司开始筹备事业合伙人持股计划。所有事业合伙人均签署了承诺书，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资。5月底，万科正式启动事业合伙人制度，开始在二级市场买入自家股份。随着合伙人团队连续增持，万科股价也一度连续上涨，并创下近半年来的新高。

由于万科股权分散，大股东华润持股仅占14.94%，外部资金花费200亿元便可控制这家资产千亿元的房地产龙头公司，因此为提防门口突然出现的“野蛮人”，万科管理层“先下手为强”增持自家股份。

资料显示，今年3月份，万科大股东华润曾连续2个交易日增持万科合计2640万股。若盈安合伙股权增持至10%，再加上大股东持有的15%股份以及刘元生持有的1.21%股份，三者有望共同持有万科约26%的股份。

支撑股价

中信建投行业分析师苏雪晶表示，万科当前可动用的集体奖金规模约在15~20亿元，在不考虑未来每年新增集体奖金以及股价变动的情况下，按不同杠杆层次敏感性测算，对应可增持公司股份最高超过10%，对抗“野蛮人”的壁垒已然显现。

据了解，在盈安合伙增持资金来源中，除了集体奖金外，其余部分则来自于融资杠杆。苏雪晶认为，具体融资杠杆并无限制，这也意味着公司可以在有限的集体奖金基础上获得更大的资金空间。

申银万国行业分析师韩思怡则表示，截至2013年年报，万科已提取尚未分配给个人的经济利润奖金余额为10.05亿元。首次增持总金额约3亿元，其中经济利润奖金账户权益部分约为1亿元。此次，按此杠杆比例估算，盈安合伙未来可用于增持公司股份的总金额约为30亿元，按当前股价估计，可增持公司股份3.55亿股，约占公司总股本的3.2%。同时，合伙人持股体现了管理层和公司员工对公司当前股价偏低的认可，以及对公司长期增长的信心，有利于稳定投资者预期，并对股价形成支撑。

万科总裁郁亮认为，过去万科是职业经理人制度，职业经理人和股东是打工关系，依靠职业精神对股东负责。但从小米等一些企业的经验来看，合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责。

兴业证券分析师刘建刚认为，“钱、地、人”三要素是地产企业经营的核心，而地产企业人员流动性高成为当前众多地产公司管理上的难题，万科的事业合伙人制度是公司管理层向互联网企业学习后，在地产企业中进行的创新型尝试。万科的事业合伙人制度为公司中高层开辟了除工资、奖金等外的其他薪酬来源，将极大的调动管理人员对于公司经营的主动性，增加其他员工对于各项目的监督职能，降低人员流失率。与其他国有地产企业相比，万科在人员激励方面体现出明显的灵活性，因此看好公司通过该制度对人才的吸引能力。

另外，万科B股股票已经停牌，B股股票进入现金选择权派发、行权申报、行权清算交收阶段。根据万科转板进度公告，万科将安排第三方向B股股东提供现金选择权，经两次除息后，现金选择权对价调整至12.39港元/股，如果申报行使现金选择权的股份数没达到B股总股份数的1/3，该方案将可顺利实施。市场普遍预期如果一切顺利，万科H股最早有望6月下旬在香港主板上市。分析师乐观认为，万科转板成功后融资成本降低及A-H比价效应将推动公司估值提升。

险资“买房”

在事业合伙人盈安合伙斥资购买万科股权之前，A股市场上已发生多起房地产公司股权被收购的案例。

4月25日，金地集团发布公告称，公司召开股东大会表决通过董事会从12人增至14人，来自生命人寿的林胜德和来自安邦财险的姚大锋顺利成为董事会新成员。这也是两家险企在二级市场接连增持金地集团股票后，首度成功向公司派驻董事。

根据公告，生命人寿持有金地集团总股本达24.81%，安邦保险持有15%股权，两大险资合共持有39.81%的股权，成为金地集团前两大股东，持股比例为7.87%的原第一大股东福田投资则退居为第三大股东。

4月28日金融街公告，和谐健康保险通过二级市场交易，累计持股占比5%。

申银万国认为，产业资本密集增持地产股，主要是：1）自身业务布局的需要：在投资品种匮乏的情况下，房地产业一直以来都是保险资金的重要配置部分，且随着2010年开始对保险资金运用的松绑，地产从禁止投资上升到13%的占比比例；同时，类似泰康等部分保险公司也在大力布局养老业务，而养老业务的拓展需要地产强有力的资源支撑；2）选择此时进行高调的增持行为，与地产股的过低估值有很大关系，目前重点公司PE估值仅有7倍左右，行业内有大量第一大股东持股低于30%且PB小于1.2倍的公司，全行业所有公司平均估值水平也远低于其他行业，风险较低且升值潜力更大。

产业资本改变原来从直接投资房地产项目，而直接购买公司股权以争取公司话语权，并通过提前参加项目获取更高收益的形式，产业资本角色已经明显从财务投资者转变为战略投资者。

显然，作为房地产龙头的万科是不愿意被外来股东控制的，因此，要先行一步，提前布局，防止控制权旁落。

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万科：楼市大幅下滑的可能性不大

5月29日万科管理层召开投资者会议并分享了他们对行业前景的看法。

万科管理层参照国际经验并主要基于下列原因认为当前中国楼市大幅下滑的可能性不大：1) 中国城镇化率仍然较低（截至2013年底为53%），目前房价降幅不太可能超过10%，下行持续时间不会超过2年。但城镇化率达到60%后，房地产业可能更为周期性波动。中国的居民房地产投资处于合理水平（2011年占比约为 23%，而美国、日本为 30%~70%）；此外，中国的住房贷款增长/可供投资现金也处于27.3%的较低水平。只有当这一比率达到100%时，家庭杠杆才会放缓。2) 收入差距有望缩小，但幅度可能不会很大，承受能力下降将导致房价涨幅放缓。房价涨幅将在CPI增速和收入增速之间。3) 管理层预计2023年之前行业前景将保持稳定，但之后会逐渐收缩。