提要： 1月26日出炉的“新八条”，拉开了2011年新一轮楼市调控的序幕。紧接着27日，上海、重庆宣布房产税试点，楼市再次面临严厉调控。在这样的政策环境下，房价再不调整，已无可能。
2011年楼市调控的序幕拉开了。
　　就在1月26日国务院“新八条”刚刚引发市场各方热议之际，1月27日晚，上海和重庆两地相继宣布实施房产税试点。如此接连加码的严厉方式，让楼市调控快速步入了第三轮。
多个调控发力点
　　国务院总理温家宝在1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，其中包括二套房贷首付增至六成等内容，被称为“新八条”。
 　　“新八条”调控重点主要集中在明确地方政府调控目标、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等方面，二套房贷首付提高、限购加码、严征营业税成为新政调控的主要“发力点”。
　　会议特别指出，要进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　新政强化了差别化住房信贷政策，对于第二套房贷而言，“新国八条”明确提高首付比例，为60%。虽然利率上浮比例不变，仍然为1.1倍。但考虑到日后加息压力仍然存在，这对改善型需求而言，购房成本还会增加。
　　“新八条”明确要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。此前不足5年的房产营业税按差额征收，现在改为按全额征收，征税基数增大的同时，税负也相应显著增加。
　　此外，“新八条”还明确要求限购升级。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。另外，新政也重点提到要加大保障房建设工作，同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。[P]
沪渝启动房产税试点
　　“新八条”刚刚出台，沪渝马上启动个人住房房产税改革试点工作。
　　1月27日晚，上海和重庆分别宣布从28日起开始征收房产税。沪渝成为国内首批房产税改革试点城市。
　　虽然同为房产税，但是沪渝两地在征收对象、税率设定以及免税办法等方面，有着诸多不同。在征收对象方面，上海主要针对增量房，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下简称“应税住房”）。重庆房产税征收对象主要是豪宅，包括独栋商品住宅和高档住房。独栋商品房不管存量还是增量都要征收；个人新购的高档住房，为主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作的，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及二套以上都会征收。
　　税率设定方面也有不同。上海《暂行办法》规定，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。重庆的税率根据不同情况来确定，独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3~4倍的收1%，4倍以上的收1.2%。
对于特殊情况，房产税还是给予相应的优惠。上海市财政局有关负责人就房产税试点工作在回答记者问时表示，本市开展对部分个人住房征收房产税试点充分考虑了居民家庭的基本居住需求，对本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等情况都给予了一定的税收优惠。重庆市市长黄奇帆也在新闻发布会上表示，家庭如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。
　　上海、重庆房产税试点征收的收入，都将用于保障性住房建设等方面的支出。[P]
房价回调压力增大
　　新政就是要让房价回调。
　　对于第三轮宏观调控政策的出台，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为在情理之中。他表示，2010年1月、4月河和9月接连出台调控政策，但房价走势仍然顽强向上，尤其是在去年底还出现“翘尾”现象，量价齐涨，这必然会导致新一轮的调控政策出台。
　　如果单就房产税试点来说，对房价的影响还是有限。中国指数研究院副院长陈晟表示，房产税对房价的直接影响不大。其作用主要是未来合理调节收入分配，平衡市场各方利益。房产税对房价的影响是间接的，增加持有成本，进而降低投资需求的购买意愿。
　　“新八条”的出台，与房产税的作用进行叠加，对楼市所产生的冲击则是前所未有的。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，中央政府对楼市进行第三轮调控，在很大程度上与控通胀和调结构有关。他说：“楼市高烧不退，去年希望楼价下调，但是情形刚好相反，反而出现上涨。目前政府将控制通胀放在第一位，但房价不断上涨，推动租金上涨，导致人工费用上涨，这对抑制通胀很不利。因此今年必须出台政策将房价压下来。”在他看来，去年物价水平的上涨，跟楼市价格上涨有着很大关系，所以今年必须将楼价上涨控制住，否则抑制通胀将会变得相当困难。另外，各地方政府制定的经济增长目标过高，也不是中央政府所愿意接受的，因此也希望借助楼市调控来完成结构调整。
　　新一轮调控下，房价怎样变化？各路专家均表示在新政的作用下，房价回调压力剧增。杨红旭认为，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下调；70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。[P]