慧桥国际行政总裁及合伙人陈柏轩:全球动荡中寻找稳定机会
2019-04-11 | 作者: 冯庆汇 | 来源:
“我们非常看好日本房地产发展,跨国资金持续涌入日本。2017 年外资投资日本不动产,占日本整体投资逾30%,创近10年新高。”
    

  作为拥有20多年投资经验的资深银行家,陈柏轩十分熟悉对冲基金、投资银行领域。此后他在香港建立了慧桥国际,专注于为客户提供全球投资服务。对市场机会十分敏锐的陈柏轩说,他十分看好日本房地产的机会。

  全球跌宕起伏的市场

  《理财周刊》: 今年全球市场跌宕起伏,您对美国市场以及全球其他市场的现状怎么看?

  陈柏轩:刚刚过去的2019年第一季度,全球金融市场波动不断。美国、欧洲、新兴市场等国家最新出炉的经济数据虽有喜有忧,但英国脱欧悬而未决等不确定性风险,还是让投资者深感不安。

  我们看美国市场,2018年底,美国三大股指均下跌5.5%或以上,这是自1980年以来最差的12月。美国实际GDP增速预计将从2018年的2.9%,降至2019年的2.5%。贸易战停火、政策稳定内需增长及联储局偏鸽,是潜在催化剂,期间中美摩擦成为最大不明朗因素。随信贷状况收紧,中美贸易摩擦的冲击将逐渐浮现,预测企业盈利动力的情况将于今年持续转弱。

  我们预计市场避险情绪将在2019年持续,将持续关注中美之间的贸易协议的达成进程,美联储的政策立场以及英国脱欧进展。

  另外,欧洲则企业盈利增长相对滞缓,经济增长动力疲弱及地缘政治风险升温构成不利因素。欧洲的增长步伐缓慢,区内市场吸引力下降。

  《理财周刊》:对中国市场怎么看?

  陈柏轩:中国股市近期表现非常好。目前国有企业和地方政府仍处于高债务水平,政府可能会在信贷刺激和人民币贬值方面采取“足够的措施”作为对冲。2019年,预计中国的经济增长率将保持在6%或以上。然而,今年的下行风险需要警惕。相信政府会采取行动,从而避免出现新一波的坏账、快速去杠杆化、通货通胀上升、资本外流和资产价格下跌等问题。

  海外房产泡沫

  《理财周刊》:中国投资者非常偏好房地产投资,很多高净值客户看好中国香港、英国、美国和澳大利亚的市场,您是如何看待这些市场的?

  陈柏轩:确实如此,因为多年来房地产投资带来可观回报,所以,很多高净值客户已经开始把海外房产投资作为资产配置的重要组成部分,但问题是原先的那些投资热门国家、地区和城市,是否还具有投资价值和机会呢?

  比较有意思的是,最新的瑞银全球房地产“泡沫指数”,列出的全球房地产泡沫风险最大的主要城市中,中国香港位列第一、伦敦第六、悉尼第十一,排名靠前的20个城市中,美国有5个城市上榜。

  《理财周刊》:美国地产的泡沫这么大?

  陈柏轩:有一些数据可以分享。比如美国房屋销售在2019年1月份下降至3年多以来最低水平,房价仅小幅上涨,表现出住房市场进一步下滑势头。1月份成屋销售下降1.2%,经季节性调整后的年销售为494万套。这是自2015年11月以来的最低水平,远低于分析师预期的500万单位。、

  《理财周刊》:那么英国呢?

  陈柏轩:英国作为老牌房地产投资的热门国家,最近的情况非常复杂,英国制造业在1月份明显放缓,英国制造业对前景的预期将跌至30个月新低。最新的一份调查显示,企业纷纷对英国退欧和欧洲经济放缓表示担忧。在英国脱欧前景未明朗的情况下,我们认为与英镑挂钩的资产,都可能受英国局势动荡影响。英国的房地产也是一样,需要谨慎观望。

  《理财周刊》:中国投资人比较有兴趣的市场还有澳大利亚,那里近期是否适合投资房地产?

陈柏轩:说到澳大利亚房地产投资,不妨先来看下澳大利亚移民政策的一些动向。根据媒体报道,澳大利亚城市与人口部长杜吉(Alan Tudge)近期表示,拟推出新移民政策,未来移民在移居的首5年,禁止在悉尼、墨尔本及昆士兰东南部三大城市定居。其实早前市场已有相应的迹象,因中国资金的大撤离,导致澳大利亚去年12月的住宅价格,及11月的新屋开工许可数都创下新低纪录。随着中美贸易摩擦在过去几个月的持续,澳大利亚楼价更是不断下跌,去年12月全国楼价跌1.3%,是1983年以来最大按月跌幅。

  从全年来看,悉尼平均房价2018年全年下跌8.9%,墨尔本房价下跌7%,表明主要城市平均房价呈负增长趋势。

  日本房产的洼地

  《理财周刊》:现在似乎全球没有好的房地产投资机会?

  陈柏轩:我建议大家可以看下我们的近邻日本。根据日本经济新闻的调查,去年海外投资者在日本投资的不动产价值达到1.1万亿日元(约660亿元人民币),是2016年的3倍。日本这几年经济温和上涨,自2012年实施宽松以来,持续不断地增长。在安倍(经济学)政府的推动下,失业率持续下降。随着企业投资的不断扩大,日本有望在2019年实现强劲增长,预计日本企业净资产收益率(ROE)将于2025年增至12%。

  日本旅游业近几年快速崛起,并迅速发展。去年12月18日,日本国土交通省观光厅宣布,2018年访日外国游客已突破3000万人次大关,创历史新高。日本政府表示,将全力以赴吸引更多外国游客,计划2019年利用500亿日元规模的国际观光旅客税,完善旅游设施。奥运会、世博会也将为日本房地产投资带来的机遇。

我们非常看好日本房地产发展,跨国资金持续涌入日本。2017年外资投资日本不动产,占日本整体投资逾30%,创近10年新高。

  《理财周刊》:日本哪些城市比较有机会?

  陈柏轩:我个人比较看好大阪。大阪世博会将为当地带来2万亿日元的经济效益,成为激活地区经济的极大机遇。大阪是“民宿特区”,去年10月已率先解禁,开放申请经营民宿牌照。民宿每月平均入住率近九成,租金回报率比其他国际大城市更有竞争力。

  另一个原因是,2018年2月,日本政府与执政党通过了大阪赌场的建设计划,大阪赌场将在2024年左右建成营业。建成后的日本赌场市场价值约为1.75万亿日元,将超越包括拉斯维加斯、内华达州市场规模。预计可创造8万个就业机会。

  因此,投资大阪房地产具有不少优势,如楼价的总价较低、有可观的回报率,由于出租率维持在90%以上,因此可以提供稳定收入。在日本,有专业的管理公司管理,楼宇保养非常不错,属于世界顶尖水平。

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