“类住宅”停止网签

上海市住建委1月7日宣布，鉴于近期部分商业办公项目乔装改扮成“类住宅”出售，且存在擅自改建等情况，将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约。其中，酒店式公寓正是此次清理核查的重点。一条寥寥几百字的公告，却再次触动楼市的敏感神经。

公告称：“经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。”

其实，上海市对商办项目监管趋严早有预兆。

在2016年12月下旬，网上就曾流传着一份抬头为“上海市规划和国土资源管理局”，主题为“关于召开加强‘类住宅’管理有关工作部署会议的预通知”的会议函件。该函件显示，上海市政府将加强“类住宅”的管理工作。

据上海网上房地产显示，目前已有143个类住宅项目（即商业性质住宅）被暂停销售。这些项目多数位于嘉定区、浦东新区、松江区，牵涉华侨城、万达、宝龙、龙湖、卓越、融创、融信、富力、上海农房、申通等多家知名房企。

记者电话随机拨打了几个项目的售楼中心，销售人员对于“酒店式公寓”都表示出敏感和回避态度，有的称“已经卖完了”，有的含糊地称“项目正在整改”。

事实上，对于“类住宅”的商业项目，监管部门有着严格的规定。例如，上海自2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》，将公寓式办公建筑定义为“带有独立卫生设备的单元式办公建筑”；其建筑要求为，每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米。尽管如此，仍有商办项目开发商采取先通过验收，再将之隔成小单间销售的做法。

此外，还有更大胆的开发商将工业用地开发成商住两用项目。比如，2016年11月，有媒体曝光松江九亭某高科技工业园区以及松江九亭地铁站周边，就有项目以LOFT产品销售，但规划图纸上却显示是“工业厂房及辅助用房配套综合楼”。

鉴于“商办项目”乱象多多，目前的暂停网签也许只是一系列新政的开始。2016年5月，北京市住建委就曾发布新政，针对通州区的商住项目采取限购措施。未来上海是否也会采取类似政策呢？答案值得关注。

而据《21世纪经济报道》，上海市相关部门已在各区走访和座谈摸底类住宅市场情况，并正在研究针对类住宅的限购政策等措施，以严守政策底线，对商办项目的全生命周期实施管理。        

2016年：酒店式公寓“量价齐升”

2016年，一线城市房价大幅飙升。在此背景下，多轮调控如期而至。　

先是2016年3月25日，上海提高了二套房首付比例，还通过限制外来人口买房等措施提高了购房门槛。随后，2016年10月，上海再次出台调控楼市“沪六条”。一个月后，楼市调控新政的终极大招在当年11月28日“靴子落地”，除了继续提高首付款比例到“不低于35%”外，上海楼市再次进入到“认房又认贷”时代。

一年内三轮调控，前所未有，但依然没有抑制住投资性购房的需求，市场资金又转向了酒店式公寓。在刚刚过去的2016年，酒店式公寓受到市场热烈追捧，出现“量价齐涨”格局。

同策咨询研究部数据显示，2016年上海酒店式公寓市场成交总量达274.47万平方米，是2015年成交量的1.45倍。从供应与需求之间的对比发现，2016年成交放量完全受需求大幅增加所致。据了解，2016年上市量仅为180.20万平方米，同比仅微幅上涨了5个百分点。由此可见，与住宅商品房一样，2016年上海酒店式公寓已经表现出罕见的供不应求局面。

成交量的大幅上升，使得酒店式公寓价格也大幅攀升。数据表明，截至2016 年12月底，上海酒店式公寓成交均价已经创下历史新高，达到31448元/平方米，同比大幅上涨26%，涨幅仅次于住宅商品房（涨幅超过30%），高于写字楼、商铺等其他商用类物业。

由于价格的大幅上涨，使得沪上酒店式公寓高价房源成交比重增加。从均价结构上看，2016 年2万元～3万元/平方米的均价段房源占比出现大幅增加，全年成交11129套，占比31%，较2015年扩大了10个百分点。而1.5万元/平方

米以下均价段的房源虽然在全市占比仍占据首位，但与2015年相比，却缩小了10个百分点。同时，5万元/平方米以上的高均价房源占比为5%，较2015年扩大2个百分点。

从单套价格区间来看，2016 年300 万元以上的高总价段成交比重明显扩大，共成交4162套，占比 10%，较2015年扩大6个百分点；而占比最高的50万元～100万元总价段房源则受到挤压，2016年全年成交18104套，占比由2015年的48%缩减至42%。

投资性需求涌入酒店式公寓项目

投资性需求重新抬头，成为酒店式公寓项目受追捧的最主要因素。

上海目前对住宅类产品采取严格的限购政策，但在通胀预期、投资需求高涨的背景下，部分因为限购而失去购房资格的投资者，转而投向不受限购影响的酒店式公寓项目，由此推动了其价格上涨。尤其是2016年5 月以来，土地市场高总价、高单价、高溢价现象以及“地王”频频出现，潜移默化又助推了酒店式公寓的热销，从而进一步加剧了市场对此类项目的追捧。

此外，还有一个因素就是调控收紧导致刚需外溢，也在某种程度上让酒店式公寓项目受益。

2016年初，上海从严执行住房限购政策，要求提高非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限，从“购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，这极大提高了非户籍人士购房门槛。

根据中原地产相关购房群体调查数据发现，限购政策收紧后，受到影响的购房者占28%，其中有部分购买力转向酒店式公寓，使得此类项目成交保持很高的活跃度。

记者在采访过程中也发现，有部分开发商及时洞悉此类市场需求，并适时推出“类住宅”产品以满足市场需求。

例如，在中环线以内，因为配套成熟，有部分开发商推出面积超过150平方米的大户型酒店式公寓产品，但价格相较同区域商品住宅低40%左右，在当前中心城区高涨的房价下，一些外籍人士和企业高管愿意选择这类总价相对合适、且不限购不限贷的类住宅产品。这类项目并不鲜见，如高尚领域行政公馆、新华红星国际广场、融创香溢天地等单价在4万元～5.5万元/平方米的项目，在2016年都取得了不错的销售业绩。

新政影响：价格涨幅或趋缓

对于叫停“类住宅”项目，沪上业内人士多持肯定态度。

中商数据CEO周长青在接受本刊记者采访时表示：“此前市场上对商住项目进行管制的呼声一直存在，此次部分项目停止网签说明此类物业的监管也正在提上日程；受住宅市场调控影响，不限购不限贷的‘类住宅’物业有较为明显的炒作成份，积极进行管控非常有必要。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出：“此类物业过去因为监管空白，所以也绕过了一房一价的备案制度，而目前通过监管，在某种程度上说明管理层希望将之纳入到正常监管体系之中。”

至于未来酒店式公寓这类项目何去何从，还要看最终会否出台“限购”政策。

如果单从目前市场供需结构来看，持续数月的供需失衡情形依然存在。同策咨询跟踪监测数据显示，截至2016年12月底，上海酒店式公寓可售余量为94.52万平方米，环比下滑4%，同比下滑52%。按照近3个月的平均去化速度来估算，目前市场去化周期仅为5.35个月，连续8个月低于10～15个月的合理范围值。

同时，针对酒店式公寓产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。如果这样，“需求端”也会顷刻锐减。

综合两方面的因素，业内人士分析指出，2017年上海酒店式公寓价格仍有可能保持上行态势，但涨幅可能会因为监管收紧而趋于缓和，全年涨幅不会超过10%；至于成交方面，活跃度不会高过2016年，成交量微幅下滑，下滑幅度约两成。

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酒店式公寓与一般住宅有啥不同？

“酒店式公寓”属于较为特殊的商业物业，一般认为是起源于欧洲的“服务式公寓”。顾名思义，“酒店式公寓”一方面结合了酒店式的较高规格的物业管理，另一方面又具有一般公寓的一些功能。在市场上，酒店式公寓被看成“类住宅”，但其本质仍是商业物业，而不是普通的住宅。

与一般住宅相比，酒店式公寓有着以下特点。

1、总价低

一般而言，酒店式公寓单价会比同板块住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小户型，主力户型面积较小，总价就更为低廉。

2、土地性质不同

土地性质不同，这是酒店式公寓与普通住宅的本质区别。住宅只能建在住宅用地上，土地使用年限为70年；而酒店式公寓建在商业地块(商业或综合用地)上，使用年限一般为40年或者50年。

3、生活成本高

酒店式公寓的水电费、宽带使用费参照商业标准缴纳，因此日常生活成本较高。例如，其水电费一般是民用的1.5倍-2倍左右。至于物业费，则要看物业公司制订的收费政策，不过由于其往往参照商业项目，且提供的服务更多，收费标准通常高于普通住宅。另外，酒店式公寓不容许通煤气，日常生活只能一切电器化，用电量自然也就居高不下。此外，酒店式公寓的电费也不分时段，没有优惠的“波谷”价。

4、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异，导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上，与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税，二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税等。以契税为例，普通住宅在首次购买时有契税优惠，根据面积、是否家庭唯一等情况不同，享受税收优惠后费率，而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠，统一为3%。整体来看，酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。

5、舒适度低

由于是商业物业，酒店式公寓所在地块的容积率一般比较高，楼间距短。而在日照、通风、采光、绿化等相关指标上，酒店式公寓也通常比住宅要低。