多数城市房地产泡沫处于低风险状况

针对2017年的美国房市走势，房地产商协会、住房贷款协会和房利美等预测2017年美国住房销售将再现热度，房地产商协会预估2017年美国二手房的销量将达600万幢，住房贷款协会预估二手房销量为575万幢，房利美则预估二手房销量将超620万幢。美国房地产商协会的地产专家认为，美国不少80后和90后在房地产危机时推迟了购买住房，而现在正成为购房的主力军。可以说，美国房市进入一个新的上升点，独立屋和集合公寓的销售高潮可持续到2020年。房地产分析师认为，美国新屋的建造也在升温，到2024年，每年新屋建造数量可达150万幢。促进美国房市继续走高的因素有很多，经济强劲是主因，贷款利率温和上扬而不是大幅上升有助于民众借贷。大多数城市房地产泡沫处于低风险增强了人们对投资房地产的信心，而年轻人就业状况改善，扩大了购屋者大军。

美国房地产市场复苏带动了住房价格的上涨，但美国住房价格的上涨并非飙升，而是温和性上涨，而且总体上美国目前住房价格与居民收入比也还保持在合理的区间。房地产网站Zillow的数据显示，2016年，加利福尼亚州的中位房价为469300美元，纽约州的中位房价为267100美元，佛罗里达州的中位房价为192600美元，伊利诺伊州的中位房价为163100美元, 德克萨斯州的中位房价为159000美元，宾夕法尼亚州的中位房价为155000美元，乔治亚州的中位房价为149300美元，密歇根州的中位房价为126100美元，俄亥俄州的中位房价为122400美元。根据美国人口普查局的数据（见表1），2006年是美国房市房价高企的年份，当年12月，全美新房的中位价格为244700美元，平均价格为301900美元。2007年房地产泡沫开始破裂，当年12月全美新房的中位价格为227700美元，平均价格为284400美元。2009年房价继续走低，当年12月，全美新房的中位价格为222600美元，平均价格为278300美元。2010年房地产市场开始复苏，房价也开始回涨。当年12月，全美新房的中位价格为241200美元，平均价格为291700美元。2014年美国住房的中位价格和平均价格均大幅超过2006年的水平，房地产市场摆脱了泡沫破裂的阴影。当年12月，全美新房的中位价格为302000美元，平均价格为373500美元。到了2016年，房地产市场更趋稳定，2016年10月，全美新房的中位价格为304500美元，平均价格为354900美元。

二手房成为美国房市交易的主体

由于每年新房建造的数量有限，二手房成为美国房市交易的主体。根据美国人口普查局有关历年二手房中位价的数据，2012年为176900美元，2013年为179500美元，2014年为207500美元，2015年为219100美元，2016年为232200美元。从2012年到2016年，美国二手房的中位价格上涨了55300美元。美国各地的房价差异较大，总体而言，美国东西部地区房价较高，中部地区房价较低，表2是美国一些州主要地区二手房的中位价格，从中可以看出美国房价的差异有多大。

根据银行利率网站的数据，2015年第三季度加州阿纳罕-尔湾地区二手房的中位价格为715300美元,2016年第三季度为740100美元，比2015年上涨了3.5%。2015年加州洛杉矶-长堤地区二手房的中位价格为510600美元，2016年为536700美元，比2015年上涨了5.1%。2015年加州圣地亚哥地区二手房的中位价格为554400美元，2016年为589300美元，比2015年上涨了6.3%。2015年加州旧金山地区二手房的中位价格为795500美元，2016年为835400美元，比2015年上涨了5%。2015年加州圣荷西地区二手房的中位价格为965000美元，2016年为100万美元，比2015年上涨了3.6%。2015年纽约市二手房的中位价格为397700美元，2016年为383300美元，比2015年下降了3.6%。2015年华盛顿州西雅图地区二手房的中位价格为386300美元，2016年为422100美元，比2015年上涨了9.3%。2015年得州达拉斯地区二手房的中位价格为210000美元，2016年为230500美元，比2015年上涨了9.8%。2015年得州休斯敦地区二手房的中位价格为217200美元，2016年为217400美元，比2015年上涨了0.1%。2015年佛州迈阿密地区二手房的中位价格为289700美元，2016年为315000美元，比2015年上涨了8.7%。2015年马萨诸塞州波士顿地区二手房的中位价格为420800美元，2016年为435300美元，比2015年上涨了3.4%。2015年夏威夷檀香山地区二手房的中位价格为714000美元，2016年为745300美元，比2015年上涨了4.8%。

曼哈顿公寓均价首破200万美元

纽约城市房地产网站2016年12月公布的最新统计数据显示，纽约曼哈顿公寓今年的平均销售价格首次突破200万美元。该网站预计，在过去10年房价几乎涨了1倍的情况下，2017年曼哈顿房价可望稳中有升。这家房地产网站公布的曼哈顿市场年终报告显示，2016年，纽约曼哈顿地区合作公寓和产权公寓住宅的平均售价为220万美元，超过了2015年的190万美元。这是该地区公寓的平均售价首次超过200万美元。2016年，曼哈顿地区房屋销售的中位价格为120万美元，比2015年创纪录的110万美元又多了10万美元。城市房地产网站指出，2016年，价格在1000万美元或以上的公寓住宅销量大增，促使售价不断上涨。

市场研究人员认为，开发商在美洲市场开发美国最高的住宅楼，对公寓价格产生了巨大影响。在俯瞰中央公园的大楼75个售出的单元中，有52个定价超过了1000万美元。一些单元的定价甚至超过了4000万美元。新公寓开发数量增加和现有公寓住宅价格上涨都推动了房地产市场。曼哈顿房屋价格自2011年以来每年都在上涨，与2006年相比，目前曼哈顿地区公寓的平均价格上涨了91%。2017年，由于缺乏昂贵的大型新建筑，曼哈顿房价可以持平或稳中有升。公园大道摩天大楼的惊人售价促使曼哈顿的房屋价格整体上涨。这座高1396英尺的大楼在今年曼哈顿25个售价最昂贵的公寓单元中占了大约一半，其中前3名的单元售价为8760万美元、6090万美元和5910万美元。不过，曼哈顿合作公寓住宅的平均价格有所回落，从2015年的140万美元下降到了130万美元，但中间价格则从2015年的785000美元上涨到825000美元。

美联储加息对房市有何影响

美联储12月中旬宣布将联邦基金利率上调至0.5%至0.75%的区间，即加息25个基点。这是2016年内美联储第一次且是仅有的一次加息。联储会加息定会提高借贷成本，而对房市也会产生一定的影响。虽然联邦基金利率直接影响的是银行同业拆息的短期借款，并未影响抵押贷款（大部分是长期贷款）的利率，但是过去40年，美国人的贷款利率成本一直受到联邦短期利率波动的影响。根据房地美的数据，2016年12月，由年预期美联储加息，美国房屋贷款利率稳步上涨，抵押贷款30年期固定利率平均为4.18%，高于11月的3.5%。美国家庭在购买住房的分期付款款或房屋抵押贷款，如果采用的是变动利率，将受到美联储升息的影响。美国有关专家认为，超低利率时代已经结束，就业的增加和信贷范围可能扩大将会使2017年的房屋销售基本上不会有大的变化。而目前美国房市的一个主要问题是库存量少，尤其是低价位房屋，普通人能够买得起的房子少了，这造成许多人可能更愿意去租房，而不是为实现他们的美国梦去买个房子。房地美首席经济学家认为，从短期来看，房屋销售和再融资有可能受到冲击，因为有进一步加息的预期。2017年，更高的房贷利率将压低经济承受能力，抑制需求和压制房屋销售，减缓房价上涨，并减缓新房建设。

民众支付房贷的压力有所增加

加息会提高美国家庭的借贷成本，房地产网站Zillow估算的的加息对美国12个主要城市房贷影响表明，民众在支付住房贷款上所受的压力有所增加。在纽约如果购买一幢398000美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为1520美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为1566美元，每个月购屋者需多交46美元。在华府购买价值375900美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为1436美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为1479美元，每个月购屋者需多交43美元。在旧金山如果购买价值821800美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为3139美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为3234美元，每个月购屋者需多交95美元。在硅谷所在地圣何西购买958900美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为3662美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为3774美元，每个月购屋者需多交112美元。在洛杉矶购买价值584700美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为2233美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为2301美元，每个月购屋者需多交68美元。在波士顿如果购买价值405200美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为1548美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为1595美元，每个月购屋者需多交47美元。

当然，在房价较低的地区，房贷利率小幅上升对购屋者构成的压力相对也要小一些。如果在拉斯维加斯购买价值212600美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为812美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为837美元，每个月购屋者需多还25美元。在芝加哥购买价值202100美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为772美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为795美元，每个月购屋者需多交23美元。在西雅图购买价值409900美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为1566美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为1633美元，每个月购屋者需多交47美元。在休斯敦购买价值175800美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为671美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为692美元，每个月购屋者需多交21美元。在丹佛购买价值350400美元的住房，当抵押贷款利率为4.0%时，每月需要偿还的住房贷款为1338美元；当抵押贷款利率为4.25%时，每月需要偿还的住房贷款为1379美元，每个月购屋者需多交41美元。