11月28日晚间，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。

首套和二套房首付再提高

在毫无征兆的情况下，上海突然收紧楼市调控力度，收紧首套、二套房贷款力度，继续升级调控。

《通知》要求，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

关于二套房的认定标准，上海市住建委给出了明确的说法。居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

就在同一天，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，要求严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，对首付比例和贷款利率等都作出了调整。调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%、非普通商品房70%，二套普通商品房贷款利率上浮10%，二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。此外，为体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

房价看涨预期过高

上海继续收紧调控力度，跟房价看涨预期过高有着极大关系。

专家表示，包括房价涨幅过高、库存不足等诸多原因，使得调控加码的压力增大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，目前上海楼市面临三大压力，其一是库存规模相对不足，亟需通过政策调整来实现供求关系的平衡；其二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大；第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。因此此次调控体现了上海地方政府对于楼市调控的坚持以及稳定房地产市场的决心。

根据同策咨询跟踪监测数据显示，在11月份下旬，上海商品房成交均价曾一度突破5万元/平方米大关，如在11月份的第三周（11月14日至20日），商品房成交均价达到了53971元/平方米。

即便是在今年3月份发布被称之为“史上最严”调控政策“沪九条”之后，上海房价上涨趋势也未得到有效遏制。根据易居研究院智库中心提供的数据，今年8月份开始，上海新建商品住宅（包括普通住宅、别墅和商住两用住宅）的成交均价为42475元/平方米，这也是上海第一次出现了均价破4万元/平方米的态势。10月份上海新建商品住宅成交均价达到44042元/平方米，同比上涨32.7%。

尤其是深圳房价上涨势头被成功遏制住之后，上海调控压力进一步上升。易居研究院智库中心基于国家统计局数据形成的《全国70城房价指数报告》测算结果显示，今年10月份全国70个大中城市中，从同比增幅数据看，上海排在了全国第四位，为目前一线城市中房价同比增幅最大的城市。

而与此同时，目前上海正处于供不应求阶段，这无疑使得房价上涨预期进一步加剧。根据易居研究院智库中心提供的数据，截至今年11月28日，上海新建商品住宅库存面积近633万平方米，该数据是2011年4月份以来的最低值。而根据最近6个月的成交情况来测算，目前上海新建商品住宅存销比为5.3个月的水平，远低于10～15个月的合理值。而根据过往经验来看，当存销比小于5个月，房价将迎来暴涨阶段，如合肥、南京、厦门等热点二线城市在今年上半年均遭遇过类似的情形。

成交量会进一步下滑

分析上海此次调控政策内容，具有很强的针对性，直至当前房贷市场、房价等核心问题，对于高杠杆买房等行为起到了明显的管制作用。对此专家预计，未来上海楼市成交状况极有可能会进一步下滑。

不管是首次置业，还是改善型需求，都受到了政策影响。就首次置业来说，首付比例的提高，在一定程度上抬高了购房门槛。政策规定，购买首套房首付比例为35%，较之前的30%首付有了一定比例的提高。举例说明，以上海290万元购房门槛计算，新政前需自筹首付款87万元，而新政后则提高到101.5万元，提高了14.5万元。

而对于改善型需求来说，尤其是一些采用“以小换大”方式改善型需求，受到影响最大。如出售手中一套价值400万元的小房，换购一套约850万元的三房。在新政前，只要手中无房、无贷，基本可按照首套房对待，那么该购房者可在卖房的基础上再申请450万元贷款，可完成改善计划。但新政后，即使手中无房，但因为此前有贷款记录，也会被当作二套房对待，因此换购大房时，首付比例达到七成达595万元，也就是说，该购房者需要在卖房的基础上再另加200万元现金才能买房。

购房门槛的提高，会将让部分市场需求排除在外，有效地抑制投资投机或炒房的需求，对于稳定市场有积极的作用。严跃进表示，可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。