海外置业需求正旺

国内对海外房产的需求越来越旺盛。根据世邦魏理仕发布的最新报告显示，在2016年上半年中，中国人总计向海外房地产市场投资161亿美元，较去年同期翻了一番还有余。与此同时，有数据显示，中国海外房地产投资已跃居全球第二。

据了解，包括北美、欧洲、澳大利亚以及东南亚等国家和地区，成为最受国内高净值人士关注的地方。如美国、加拿大、英国、澳大利亚等，因其优质的教育资源，以及非常理想的居住环境，很受国内富人追捧。

正是因为旺盛的市场需求，各路资本纷纷进入这个市场。记者发现，嗅觉敏锐的开发商看到了国内巨大的市场需求，纷纷“出海”开发商品房项目，然后销售给国内客户，包括万科、绿地、万达、恒大、碧桂园等一线房企都已实现布局。

此外，海外开发商也看到了来自中国的市场需求，加大了在华推销的力度。据了解，包括来自美国、澳大利亚、新加坡、新西兰、泰国等热门国家的项目，成为各大城市房展会上的主角。与此同时，国内有部分房产中介机构看到国内投资者对海外房产的需求，纷纷推出海外房产销售业务，希望分得一杯羹。

有机构预测，未来海外置业需求将会有增无减。有研究机构数据显示，未来5年，中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右，全世界范围内多个热点国家和地区的房产将会成为许多人资产保值增值的避风港。

需求趋于多元化

移民、子女教育曾是海外置业的主要推手，但目前已经明显分化，出现了诸如资产配置、旅游度假甚至养老等变化，需求明显趋于多元化。

由于当前国内遭遇资产荒，投资渠道狭窄，包括曾极受关注的股市、互联网金融及银行理财产品都已风光不再，加上美元加息预期升温，使得高净值人士更加愿意选择海外房产。据了解，目前上证指数仍在3000点左右徘徊，距离去年6月“股灾”前的5178点仍有不小的距离。没有赚钱效应的股市，对民间资本缺乏吸引力，所以资金暂不会流入股市。而此前颇受关注的互联网金融以及银行理财产品，也因为接连出现诸如中晋、e租宝等规模超过百亿元的大型平台破产倒闭而危机四伏，使得投资者唯恐避之不及。较为稳健的银行理财产品收益率在不断下降，近期银行发行的保本型理财产品6个月至12个月的理财产品平均预期收益率在3 %左右，非保本型理财产品6个月至12个月的理财产品平均预期收益率跌破了4%，对资金也难以形成太大的吸引力。此外，美元加息预期不断变大，因此投资美国房产或与美元关联密切国家的房产，成为一种选择。

而随着国内热点城市楼市调控力度收紧，房产投资受限所产生的“挤出效应”，让高净值人士不得不将眼光重新瞄准海外房产。据了解，在今年国庆节期间，包括北京、上海、深圳、广州等四大一线城市，以及南京、苏州、合肥、武汉、郑州、无锡等总共17个二三线城市不约而同出台调控政策，大多采用限购、限贷等措施，抑制投机投资性需求。

而更加多元化需求的出现，也使得国内投资者更愿意持有海外房产。据了解，此前，国人购买海外房产无非出于两个方面考虑，要么是为自身移民考虑，要么为了子女留学居住。而现阶段，投资需求正在快速崛起，某海外房产代理机构统计，投资需求已经由3年前不足4成比例，上升至目前的7成。此外，包括医疗度假、养老等方面需求，也开始明显增多，比如国内投资者开始关注马来西亚、泰国等国家的房产项目，多是出于这方面的需求。

结合上述需求的变化，我们此次主要选取了美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、日本、马来西亚、新加坡、泰国、韩国、柬埔寨等国家进行重点介绍。其中，美国、澳大利亚、加拿大、英国等国家为传统热门国家，而日本、马来西亚、柬埔寨、韩国等周边国家则属于最近才开始受到投资者关注的国家，也蕴含着不小的机会。

投资风险需要留意

投资海外房产也有风险，如果贸然行动，难免会陷入被动境地。

业内人士介绍，投资海外房产的风险主要来自四个方面，包括文化上的差异、法律体系和制度不同、税收差异以及国际金融环境和政策差异等等。因此必须做到有足够的认知、充分的准备以及详尽的调查，尽可能尊重当地文化、法律和政策，才能最大限度地规避差异化带来的投资风险。

政策的变化对房价会产生不小的影响，投资者应该密切关注。最近，因出台限制海外投资者购房的税收政策后，温哥华的房价下跌引起了国内投资者的关注。此外，澳大利亚政府也开始针对海外买家征收更高的税收，并限制其银行贷款等等，对这些变化都需要当心。不过总体而言，大多数国家的政策较为稳定，不会影响到投资。

另外，经济环境的变化也会导致房价回落，如果介入时机不对，就会遭遇风险。根据莱坊发布2016第二季度《全球豪宅指数》数据显示，中国香港地区豪宅楼价自去年年中以来已经下跌了8%左右，考虑到香港宏观经济走势不太乐观，楼价在2016年下半年仍有可能保持下跌趋势，跌幅在5%～10%之间。

还有业内人士提醒，个别信誉较差的中介服务机构也会给投资者带来风险。比如有的项目虽然承诺包租，但实际上租金却包含在房价中，只是逐年返还而已；或者有的中介机构只管卖房而没有后续出租服务，让投资者在后续管理中遭遇诸多困难；更有甚者，有些中介机构甚至把一些并不具有投资价值的“问题房”卖给国内投资者，使其上当受骗。

另外，投资海外房产对个人资产规模也有相应要求。专家介绍说，配置海外资产的目的主要是出于分散投资考虑，因此资产规模最好达到千万级别。而如果单纯为了投资而投资，甚至借钱投资，这并不值得提倡。