2016年3月，全国人大将推进房地产税立法纳入“十三五”规划，旨在改善地方政府的税收结构、建立长期稳定的税源。但是，鉴于2011年以来在上海和重庆推行的房产税试点均未能取得预想的结果，未来房产税到底如何征还是一头雾水。

专家一解读，市场就激动

日前，在第十届“中国经济增长与周期”论坛上，全国人大财政经济委员会副主任委员郝如玉透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。

郝如玉称，“十八届三中全会提出了加快房地产税立法步伐和促进环保税的费改税等内容，今年全国人大安排了环保的费改税，但是房地产税方案还在起草。”

本来说得很清楚，也没有节外生枝。可是，偏偏有专家乐于再解读一番。

北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

有媒体就此番解读认为“房地产税真的要来了”，并指出，未来的房地产税主体税种由房产税和城镇土地使用税合并而成，收税标准将参照世界通行做法，估算价值100万元的房产可能会每年增加约5000元税负。

于是，顷刻间不满之声四起。要知道，在北京、上海、深圳等地，随随便便一套房子都要四五百万元以上，一下子每年多缴2万元税——凭什么啊？  

没过几天，中国社会科学院举行大型研讨会，研讨当前房地产走势，还发布了《中国住房发展（2016中期）报告》。《报告》中也谈到房产税，建议“抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。”

应该说，自从2011年1月，在上海和重庆展开房产税征收试点以来，业内对房产税的争议从未停止，对于房产税何时全面实施的猜想也从未间断过。总体而言，主流的专家倾向于尽快征收。其中，财政部原财政科学研究所所长贾康是代表之一。

在2014年博鳌房地产论坛上，他就大胆预言：“政府已经明确提出，2016年是全面改革的重头戏，政府将一步一步去推进财税配套改革，而房产税就是重点之一。预计2016年以前财税改革的立法将会加快，到2017年，房产税改革将会正式实施。”

房产税进化为房地产税

刘剑文预计2017年相关的立法通过，而贾康预计2017年就能实施，一个比一个着急，真的如此靠谱吗？

首先，要搞清楚房产税是个啥东西，以及在中国这个特定的市场房产税是怎样演变的。

在欧美等国家，土地以及土地之上建有的房产都是私有的，这种私有化带来对国家资源的分割，而国家所拥有的资源（土地、矿山、油田等）是一个国家重要的税收源泉，所以房产税是以房屋为征税对象，向房屋以及土地产权所有人征收的一种财产税。

在中国，2007年左右，由于房价上涨速度较快，房产税这一概念被专家提起，并引发广泛的社会讨论。其结果就是上至专家、下至普通的老百姓，都把房产税当成抑制房价的终极大招。

2011年，房产税在上海、重庆开始试点。这之后，社会层面、决策层面对房产税的讨论更加深入，但始终无法回避的一个现状就是——中国的房屋和土地在产权方面并不是一体的。

于是，在中国的特殊国情下，针对个体产权人的房地产税的概念被提出来。

房地产税——这是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

值得注意的是，在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用房地产税这个概念，房产税的说法已退居二线。

另据有关媒体的报道，未来的针对个人的房地产税主体税种由房产税和城镇土地使用税合并而成。

挑战尚多，短期推出难度大

著名经济学家马光远在其专栏“光远看经济”中表示：“我的基本判断就是，房地产税2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。何也？缘于房地产税的复杂和在房地产税这个基本问题上共识的欠缺。”

海外媒体穆迪投资者服务公司也认为，“中国地方政府计划实行房地产税，以期像发达国家那样实现地方政府收入的稳定性。但是，这一目标至少在未来2～3年内面临挑战。”

具体而言，从上海、重庆两地多年的试点以及市场普遍集中的争议来看，短期内推出房地产税至少有4大挑战。

挑战之一：全国统一的产权登记系统尚未建立。

在中国，要开征“房地产税”这一新税种，一个重要的工作就是要建立全国统一的支持税收评估和征收的房产登记系统。这项工作已经持续了多年。

今年5月，关于不动产统一登记工作，国土资源部向地方政府明确了两个时间节点：首先是在2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”；其次，到2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。

这仅是计划中的时间节点，实际执行过程中将耗时耗力。以上海为例，2014年9月上海市成立不动产统一登记工作领导小组，协调推进全市不动产统一登记工作；但是直到今年7月5日，奉贤区顾女士才成为首个获得“不动产权证书”的居民。

由此可见，全国内实施不动产统一登记工作依然任重道远。

挑战之二：出台房地产税有啥用？  

应该说，房地产税征收的目的还是比较明确的：首先是为了抑制房价，抑制投机；其次还是为了给地方政府增加长期稳定的收入税种。但是能否取得预期效果，还很难说。

要说抑制房价、抑制投机，从上海、重庆的试点来看，很难看出房地产税起了什么作用，起作用的还是“限购”等行政手段。

再从政府财政收入来看：2015年“土地使用权出让收入”（卖地收入）占地方政府2015年自主来源收入的27%，另外房地产交易税（主要是房地产商缴纳）收入占20%。在这一背景下，2015年地方政府自主来源收入下滑4%，而2010年则增长53%。这种收入的不稳定，体现了地方政府对土地交易和房地产开发商的高度依赖。

长期来看，一旦土地卖光了、房地产开发规模下降，地方政府的税收来源势必大幅下降。因此，对房屋所有人开征房地产税确实有可能成为未来地方政府一项长期稳定的税源，但前提是必须对大多数商品房征税，否则征税的金额太少，无法成为支撑政府财政收入的一项有效税源。

挑战之三：法理依据不足。

征收房地产税目前在法理上仍面临障碍。房地产税本质上是一种对产权所有人征收的财产税。众所周知，房产的核心价值是其所依附的土地价值，而我国土地资源为国有，老百姓最多只拥有土地的70年使用权，而并不拥有所有权。

为一项本身并不真正拥有的财产交税，在法理依据上还需要做更多的解释性工作。

此外，从我国目前的经济状况来看，刺激消费已经成为一项国策。因此，“减税”的呼声一直很高，甚至“房贷利息可以抵扣个人收入所得税”的相关政策已在研究之中。在此种背景下，再通过房地产税“加税”——似乎无法体现宏观经济决策的一致性。

挑战之四：如何解决重复征税的问题。

在我国现行房地产制度下，开发商在竞拍土地时已一次性缴纳了高达数十亿元甚至上百亿元的巨额“土地出让金”，相当于已一次性缴纳了70年的土地租金。同时，开发商还需要缴纳大量的与土地相关的税收，例如土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税。这些都是开发商卖房子的直接成本。

老百姓买房时，已经把这些费用一次性支付了。如果今后对房屋产权所有人征收“房地产税”，势必要对房地产领域相关的各项税收进行重新的分类、梳理，以避免重复计税的问题。

要避免重复计税、还要保持政府税收不少，只有一个结果——就是税赋的转移，即由开发企业向产权人转移。

对房地产企业来说，就是降低了税务成本，提高行业的平均利润率水平。

值得注意的是，在市场条件下，供需关系决定价格，开发商恐怕不会因为成本降低而立刻降低房价，所以至少在征税初期对购房人是不公平的。

资料链接

背景一：

上海、重庆两地试点结果并不理想

2011年1月28日，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象是上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。

2011年1月28日，重庆市个人住房房产税征收试点正式启动，试点范围为重庆主城9区内存量以及增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购买的第二套房，这些住宅将被征收房产税，其税率为0.5%－1.2%。

上海版房产税是对新增的房产征税，有免税的设计；重庆版房产税是对增量、存量的高档商品房征税，其特点是梯度费率。二者的共同点都是对局部市场征税，因此实际贡献的税收额是非常有限的。

新华社披露的数据显示:2011～2013年，重庆3年累计征收房产税未超过4亿元；这3年间，上海个人住房房产税收入分别约为1亿元、2亿元和3亿元左右，3年累计征收了约6亿元。

按照全国人大财经委员会副主任委员郝如玉的说法，“房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当。”

背景二：

美国的房产税到底咋回事？

美国人的房子每年都得缴房产税（property tax），也叫做“不动产税”。

因为美国地方政府无地可卖，所以这一税目是地方政府的主要收入来源。目前税率大致介于1%～3%之间，房产税也作为房产永久产权的基本保证。  

征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府，联邦政府和州政府都不征收房产税。

政府每年会向每个纳税人公布房产税的支出构成，穿制服机构（警察、消防、卫生、管教）以及教育通常是最大的支出方向，此外还包括健康、福利、公共设施等。

手续方面也很简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主在指定期限内支付房产税额，并寄回纳税通知的回执即可。有些地方也可以通过网上支付。

对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖等司法措施。当然，对有困难的屋主，也有减免房产税的措施。