究竟是什么带来了高房价
2016-06-09 | 作者: 刘畅 | 来源:
最近两天,“华为不堪高房价迁出深圳”一事出现剧情反转,华为员工年薪税前超百万人数估计超万人。于是,有舆论认为,深圳的高房价就是华为员工那样的高收入者炒起来的!真有这么简单吗?
    

中国一线城市“高房价”的现状是多种原因共同形成的。既有从长期来看的合理性因素,也有短期的失衡因素。看清这些问题,有助于我们在高房价时代采取适合自己的应对之道。

华为“高工资”成标靶

2015年财报显示,华为净利润398亿元,比2014年净利润279亿元提升了42.6%,这是一个非常惊人的数据。

华为是中国最具代表性的高科技企业,除了每年巨额研发费用之外,华为的另一大支出就是员工工资。根据华为的2015年报,华为2015年的工资、薪金、福利等各项总开支接近1008亿元!加上净利润369亿元绝大部分以分红+股票形式返还给员工,华为花在员工身上的钱达1377亿元,17万员工,平均下来人均年收入超过80万元。

而按照媒体近期曝光的“华为员工工资单”,华为员工的高工资更是把小伙伴们都惊呆了:入职10年、绩效中等以上、职级16-17级的员工,税前年薪在50万元-100万元;职级18级以上,考评中等以上,税前年薪都超过100万元,人数有数千人;职位22级以上,并在海外常驻,税前总收入可达500万元,这样级别的员工有千人左右。

总体而言,在华为年薪税前超百万元的人数估计超万人。

正因为有着如此强大的购买力,在深圳华为公司周边的房价难免不受影响。鹭湖国际居住区是华为人买房较为集中的一个区域,这里的“蔚蓝海岸”房价从2001年刚开盘的4000元/平方米,变成现在的9万元/平方米;万科城则从2004年的5000元/平方米,涨到目前约5万元/平方米。

当然,深圳市作为中国的科创中心,聚集着一大批高科技企业,他们也像华为一样拥有一大批高收入的人群。某种意义上来说,深圳聚集的高收入阶层是支撑房价的因素之一。

深圳市规土委最新的监测数据显示,今年5月份一手住宅成交2259套,环比下降3.5%,同比下降超六成;但受高端项目成交较多影响,5月新房成交均价高达55871元/平方米,同比上涨96%。

高房价成因众多

然而,仅仅“高收入”一个因素就能带来一个城市的高房价吗?不尽然。事实上,目前一线城市高房价的现象是多方面原因“共振”而成的。除了高收入这一因素外,至少还有下面三个因素。

第一,人口流入因素。

俗话说,“人往高处走。”在现代社会,所谓的人生“高处”不外乎体现在便捷的交通、良好的就业环境、繁荣的商业、高质量的医疗以及教育体系等方面。

单从城市交通来看:2016年深圳轨道交通将开通7、9、11号线,其中7、9号线连接西丽、上沙、梅林等居住区和华强北、车公庙等商业办公区。上海在今年3月发布最新的《上海市轨道交通近期建设计划》,截至2025年上海将新增规划再建设9条轨道交通线路,其中多条是在2017年竣工。

这些大型公建项目自然会带动人口的聚集,而该区域的房价也将上行——这个逻辑是很明显的。其实,对于深圳、北京、上海以及热点二线城市而言,城市建设带来的人口流入导致“房地产溢价”是房价上涨的重要原因。

特别值得关注的是,在 “十三五”规划中,国务院提出将建设19个城市群。例如,以上海为龙头的江苏、浙江、安徽四省市26个城市将组成“长江三角洲城市群”。

这意味着,发展“城市群”是中国未来城市规划的总体思路,也意味着前几年各地分散的所谓“造城运动”该退出历史舞台了。因为“城”造好了,但是人不来、资金不来、产业不来——还是鬼城。

所以,可以预见的是,未来核心城市对人口的吸引力是还会持续的。

第二,投资需求因素。

房产除了自住目的,还具有投资属性。尤其是一线城市,房产的投资属性更为明显。

不妨先测算一下,一线城市房地产投资的收益到底有多高?以上海为例,为了获得更科学的数据,采取2015年2月(本轮房价未涨前)和2015年12月(房价上涨后)两个节点作为观察期。

先看一下本轮房价快速上涨之前的数据。国家统计局2015年2月发布的数据显示:上海的二手房定基指数为114.9(以2010年2月为100)。

粗略计算,5年以来,在上海一套2010年市值100万元的二手房,到2015年年初涨到了115万元。按照目前的租金水平(2.5%的租金收益率),5年可以获得租金收入约12.5万元。也就是说,每年的投资收益率约为5.5%。

到了2015年12月份,国家统计局的数据显示,上海的二手房定基指数升为141.1。以此为节点计算,按照同样方法,5年内平均每年的投资收益率为10.7%。

可以大概认为,过去几年内上海房地产投资的年化收益率在5.5%-10.7%之间。其他几个一线城市的情况与上海大致相仿。

这个收益率比理财产品高,加之租金还存在上涨因素(上述计算按照固定租金水平计算),因此一线城市的房产仍是具有一定的投资吸引力。

第三,房地产行业自身的周期性因素。

房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性,因为美国的房地产市场出现的时间长,可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等,短周期一般是4-6年不等。

中国城市化进程从1998年(彻底停止了住房分配的制度)大力推进到今年,接近20年。按照房地产周期运行规律,16年-22年这个时间点,2020年左右可能达到中国房地产首轮长周期的上限。

在这个首轮长周期运行过程中,房地产消费、房地产投资都是新鲜事物,即使是房地产调控政策也在摸索之中。因此,也很难以避免房价短期内在热点城市出现快速上涨的现象。

未来短周期2017年或是拐点

无论是自住购房者,还是投资者,其实最关心的一个问题就是关于楼市的趋势。既然房地产周期有“短周期”、“长周期”之分,其对应的趋势判断也应该是短期趋势、长期趋势。

先谈短期趋势。最近,中国社会科学院城市发展与环境研究所发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》,这已经是连续第十三年发布。应该说,社科院做研究还是比较客观的,用数字说话,比一些情绪化的野路子所谓专家强百倍。

该报告指出:“从房地产投资数据可以看到,在2010年房地产投资增速达到顶点33%,此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段:1998-2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

“2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美日,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升,从2008年的1.58倍,迅速上升到2014年的1.93倍,2015年则超过2倍。

“因此,对于2016年房地产价格走势的判断是,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”

对于这个报告,要关注两个关键词——“下降周期”、“2017年”。

事实上,不仅从蓝皮书中指出的“房地产投资增速”来看,从房地产开发规模、房地产销售规模等多个指标的“增速”上来看,中国的房地产业都可谓已进入整体的“下降周期”。

但毕竟只是“增速”放缓,也毕竟还有个“周期”啊!所以,期望着一线城市以及其他热点城市房价在下个月、下半年就出现系统性大幅调整(30%以上)——那是很不现实的。

那么,在眼前一个房产短周期(一般4-5年)内,顶部啥时候来呢?《蓝皮书》中判断是“2017年下半年”,届时或迎来房价拐点。这个预测主要是根供应量的周期性规律得出的,还是具有一定的前瞻性的。

关于房地产的长期趋势,市场分歧较大,可谓“仁者见仁,智者见智”。

悲观派的观点很好总结,就是“当下就崩盘”。从2005年房地产调控以来,每一轮楼市调控都有这样的观点流行。

乐观派则如北京师范大学金融研究中心主任钟伟,站在2016年年初这一节点,他认为,“未来房地产市场的关键词是“3年涨,5年平,10年落”。

如何应对高房价

对于国内热点城市来说,高房价现象在一定时期内还有可能持续。那么,该如何面对呢?这是一个值得探讨的话题。

在我们周边,经常会听到有人说,“唉,现在房价太高了,看得上的买不起,买得起的又看不上。”

事实上,大多数人的一生中,其职业生涯的发展、收入水平的提升都是一个逐渐上升的过程。住宅需求也要与此相配,是一个逐渐升级的过程。

因此,对于有自住需求的购房人来说,应该避免“一步到位”的想法,通过“先小后大”、“先远后近”的方式逐级“梯度消费”,以实现拥有住房的梦想。

此外,6月3日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。强调培育和发展住房租赁市场, 并通过鼓励国内大企业参与投资长租公寓、容许商业地产改建成租赁用房等方式,解决城镇居民的住房问题。

住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分。如果能像海外成熟市场那样,可以提供优质而又廉价的租赁公寓,自然能一定程度分流购房需求。

事实上,不少欧美国家居民家庭租房的比例就超过30%,例如美国约有33%的家庭租房住,德国居民家庭租房比例更是超过50%。

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