“土地使用证到期，商品房二手交易被迫中止，怎么办？”近日浙江温州两位卖房人的遭遇，暴露了我国商品房土地使用证到期后如何续期的重大问题。

有温州市区居民介绍，去年上陡门社区的老百姓就不断反映土地使用证到期的问题，但并未引起有关部门的重视，甚至到处“踢皮球”。直到近日，这一问题的严重性才被揭开。

温州市国土资源部门有关负责人告诉记者，温州市主城区范围内20年期限土地使用证2017年年底到期的有600多宗，2019年年底到期的有1700多宗。温州也成为国内首个房屋土地使用证规模化到期的城市。

据该市国土资源部门有关负责人透露，温州部分房屋20年土地使用证到期情况，已引起国土资源部的重视。国土资源部要求浙江省温州市及时上报情况。4月18日上午，温州市委、市政府已听取温州20年土地使用证到期的专题工作汇报。

二手房交易被卡死

水心住宅区是温州市鹿城区上世纪90年代开发的一个小区，齐女士就住在该住宅区榆组园3栋的一套房子内。围绕二手房的交易，她与丈夫烦透了。

这套约58平方米的二手房，他们与买家协商的交易价格是68万元左右。双方到鹿城区行政审批服务中心办理房产证过户后，拿着相关手续到国土资源窗口办理土地使用证过户，却被告知“不受理”，原因是这套房子的土地使用证已于2016年3月4日到期。

办证受阻后，他们来到温州市国土资源局鹿城分局咨询，得到的答案是按现行法律规定需补缴土地出让金，标准是建筑面积乘以当地楼面价格。按水心社区当地楼面价6000元/平方米左右计算，这套58平方米的二手房要缴34.8万元。

更令齐女士进退两难的是，这套房子的房产证已经过户给买家了，但是没有土地使用证，买家花了钱买房子结果拿不到房；卖家把房子卖了，却办不了土地使用证过户手续，交易无法进行，给买卖双方都造成了损害。

老房子卖不掉了，新房子也没有着落。“搞得我们都没有办法正常生活了。”齐女士说。

对此，温州市国土资源局回应称，1990年5月19日国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》后，温州市办理划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金；在不超过最高年限70年的前提下，按20年至70年分档，由受让方自行选择具体方式给予办理出让手续，并缴纳相应的土地出让金。这种做法是基于当时国有土地使用权出让工作刚起步、考虑到市民经济承受能力而施行的，符合相关的法律法规与当时的社情民意。

据了解，我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是按不同种类的土地使用权进行规定的。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

但温州部分居民对这种说法并不认可。齐女士表示，国土资源部门拿不出20年期限土地使用证的出让依据与文件。在横河北新村同一宗地块、地号、图号，甚至同一栋楼的房子都可以办出不同期限的土地使用证。据水心社区主任林文花说，该社区有7000多户、两万多居民。同一地块上，各栋楼甚至同一栋楼不同楼层房子的土地使用证期限都不一样。

续期问题无法可依

温州20年期限土地使用证的房子主要集中在鹿城区，少量分布在龙湾区、瓯海区等。温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波说，近期发现这个问题以后，已及时向上级报告。在收到上级的答复之前，该局没有办理过任何到期土地使用证续期的手续。

“国家现行法律法规中有关土地出让年限到期后如何续期没有相关细则，基层碰到这个问题无法可依、无章可循，也没办法办理，更没有相关解释权。”温州市国土资源部门有关人士介绍，国务院55号令规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的应当依照该条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

对于这个问题，1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地使用权出让合同约定的使用年限届满，也作出了相应的规定。不过，根据2007年3月16日颁布的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

至于如何“自动续期”，目前国家尚未出台相关实施细则。温州市国土资源部门有关负责人表示，此事宜急不宜缓，20年土地使用证到期后很多问题都暴露出来了，房屋不能正常进行转让、交易、抵押贷款，并产生诸多法律诉讼问题，成为影响社会稳定的重大隐患。

温州现象并非个案

事实上，温州土地使用权续期并非是孤立个案，也不是首次出现的土地使用权到期的事件。据了解，青岛、济南、深圳都遇到过此类情况，且都在市级层面提供了解决方案。

有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已有实例。1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼，土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。

而这些问题也正是当时仍在审议中的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。

另外，青岛拟以区域内过去1年的平均地价为计算标准，以基准地价的60%补交土地出让金。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，温州被误读的“土地续期费用为总房价的三分之一”的方案之所以引发广泛关注，是因为该方案采取的是市场评估价。相比之下，深圳和青岛采取的是按基准地价打折扣。“20年的居住用地使用期限本身就短，且业主在购买之时还有时间的选择成本，按照当前的市场评估价计算肯定不合理。”邹晓云如是介绍。

不过，“土地续期费用为总房价的三分之一”并非温州土地使用权到期的实际续费标准。4月18日，温州市国土局办公室相关人士对媒体表示，有关“土地续期费用为总房价的三分之一”存在误解，目前全国层面尚无土地年限续期如何执行的实施细则，目前方案尚未确定，仍在研讨中。

如何理解“自动续期”？

所以现在解决问题的关键就在于应该如何理解《物权法》中的“自动续期”。

中国社科院法学研究所研究员孙宪忠认为，“自动续期”含义即无条件地续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。

“但从许多媒体报道反映的情形看，一些学者和地方政府官员仍然认为，这种条件下如何‘自动续期’立法不明确，有的还得出了必须再次交纳土地出让金的结论。”孙宪忠说，事实上，立法已经清楚地作出了规定。

回顾物权法制定时的情形，孙宪忠说：“当时，确实有观点认为，住宅建设使用的土地是国家的，国家只许可这种土地使用权70年的期限，期限届满，土地当然要收回国家。如果要继续使用国家土地，那就必须给国家交纳土地出让金。但是，这样的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础，最后的立法也没有采纳续期须再次缴费的观点。”

当前，我国改革开放初期出让的城市建设用地使用权正在逐步出现出让期限届满的情况。“一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义，一些地方政府还曾经制定规则，试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金。这一做法是明显违法的。”孙宪忠说，根据《立法法》对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自作出规定。

当然，对于这一存在争议的问题，全国人大并没有给出权威解释，在此之前，可能这依然是一个会长期困扰业主的难题。

背景资料：我国土地出让金制度的来源

中国内地的土地出让制度师从殖民时代的香港，但却并没有效仿其快速、低价的续期方式。香港的土地使用权续期费用，每年仅有房价的万分之0.3。

中国的土地制度改革，以当时尚为英国殖民地的香港为模板。1842年，英国侵占香港之后，土地所有权归英王所有，由港英政府代为管理，实行土地批租制度，政府将土地使用权租赁出去，收取使用权出让金。

至于租赁期限，在英国侵占香港的100多年内，有过几次变化。香港地政总署的资料显示，早年香港土地契约的年限有75年、99年、999年3种。1844年，租期定为75年，后由于承租者抗议租期太短，港府将新批租的土地使用权75年延长至999年，和英国本土一样。但政府很快又意识到999年太久，1898年后，在批租的土地中，取消了999年租期，改之以75年后再续租75年，且不收地价。同样是1898年，英国向清政府租借北九龙与新界，以99年减3天批租给私人，并商定于1997年归还中国。1984年，“中英联合声明”明确表示，香港回归后，港府的土地批租制度将会保留。1997年之后，新批土地契约年限定为50年，一些特殊用途的契约除外，比如用作康乐或加油站的，年限为21年。