为何越来越多美国人不买房
2016-04-01 | 作者: 田野 | 来源:
美国人住房拥有率1995年为65.1%,2004年曾达到69.2%,此后开始一路下滑,至2015年底为63.8%。20年来,美国民众的住房拥有率曾经上升到高点,但最后还是走了回头路,2015年的民众住房拥有率甚至比1995年还低。
    

有一半的租房者没有买房意愿

2008年的金融危机是自大萧条以来对美国房地产市场冲击最严重的一次,次贷危机导致大量住房拥有者因还不起房贷而失去住房,而溺水屋又使住房资产大缩水,双重打击令房地产市场一片哀鸿。美国的自有住房率自房地产泡沫达到顶峰的2005年后一路下滑,迄今降低约5个百分点。

如今美国房地产市场复苏,但出乎人们预料的是,现在美国人买房的意愿却不高。调查发现,受过高等教育或年收入超过5万美元的美国人最有可能推迟购房。美国银行利率网站的一项调查显示,在租房者中有一半的人表示不会马上买房,也就是没有买房意愿。其中35%的人不买房是根本就不想买房,觉得租房栖身比买房更划得来。29%的人不买房是因为付不起头款,而美国又没有首付贷,只好望房兴叹了。16%的人是因为信用卡信誉不够,找不到银行贷款,还有20%的人也说不清楚为何不买房,反正就是不买房。

银行利率网站专家认为,年轻人对置业不感兴趣并不奇怪,租房可以让他们的生活更为灵活自由。美国中年人也表示,不是他们对购房缺乏欲望,而是经济上不允许。超过半数租房族受访者表示,他们没有足够多的首付或足够高的信用分数获得贷款资格。而对于65岁以上美国人来说,信用不是一个问题,在这个年龄组25%的租房族表示付不起首付,30%的人表示没有购房的想法。近四成老年人租房族不买房还有其他的原因,诸如健康问题、不能自己维修住房、经济拮据等。

总体而言,首付款成为租房族买房的一道坎,如果要买房,三分之一租房族希望首付额在房价的6%至20%之间,13%的人只想支付5%或更少的首付,12%的人计划付20%以上的首付。次贷危机前,很多贷款机构推出零首付的贷款优惠条件,吸引人们买房,结果不少收入不高的家庭也加入买房大军,最后在经济危机中因无法按期偿还住房贷款而失去住房。现在美国各贷款机构对住房贷款申请者设定严格的收入和信用度标准,这就令那些中低收入者更加难以获得住房贷款。

80后年轻人六成靠租房栖身

美国80后是不买房或买不起房人数比例最高的群体,一则因为现在美国房价太高,二是80后收入偏低,过去20年美国家庭收入增长几乎为零,而80后又生不逢时,在经济不景气环境下苦苦挣扎,没有父母的奥援,80后也只能推迟买房的时间。根据银行利率网站的调查,在18至29岁人群中,拥有住房的人数比例为26%,租房度日的人数比例为60%,余下的则多为与父母同住,最起码可以省下租金。30至49岁人群中,拥有住房的人数比例为53%,租房的人数比例为44%,这个年龄段人群拥有住房的比例比18至29岁人群要高不少,但租房人数比例也是较高。54至64岁人群中,72%的人拥有住房,25%的人靠租房栖身。65岁以上人群拥有住房的人数比例为80%,但还有20%的人没有自己的房地产财富,依然靠租房来度日。

美国租房者中35%的人没有意愿买房,其中以年轻人不愿买房的比例最高,18至29岁租房者中为44%,30至49岁人群为28%,50至64岁人群为29%,65岁以上人群为30%。美国财务专家认为,租房者中较大比例人群没有意愿买房与美国房地产危机对众多民众造成的伤害有关,在经历了法拍屋、失业、破产等经济上的打击之后,越来越多的人对拥有住房丧失了信心和兴趣。

大城市80后租房人口增幅最大

美国房地产网站储丽雅2016年2月发布了《从拥有住房到租房——谁失去了美国梦》的调查报告,该报告根据美国人口普查局2006年至2014年的社区调查数据,分析了美国50个大都会地区租房人口上升的趋势和特点。该报告指出,80后租房人口增长幅度最大,18至34岁年龄段群体过去是第一次购屋的主力军,如今却成为没有能力买房、只能依赖租房栖身的主力军。

表1的数据显示,在美国50个大都会城市,2006年18至34岁人群中62.5%的人是租房,2014年租房者的比例上升到71.6%,增加了9个百分点。租房虽然可以避免成为“房奴”,但租房的成本也不低。2014年18至34岁租房者的房租占收入的比例平均为33.2%。35至54岁人群在2006年租房的人数比例为33%,2014年上升到40.7%,增加了7个百分点,这个年龄段租房者在租房上的支出平均占收入的29.4%。55岁以上人群在2006年租房的人数比例为24.4%,2014年上升到27%,增加幅度不算太大,而租房者在房租上的支出平均占收入的30.3%。

非裔和西语裔租房族比例超过六成

美国白人和亚裔的收入要高于非裔和西语裔,因此住房拥有率也较高。2006年,生活在50个大都会地区的白人七成拥有住房,接近三成的白人是租房族。2014年,在这些地区生活的白人住房拥有率下降了差不多5个百分点,租房族比例上升到34.4%,租房支出平均占收入的29.1%。2006年,亚裔在50个大都会地区住房拥有率接近60%,租房族比例为40.6%。2014年,亚裔租房族比例上升到42.8%,涨幅不算太大,而租房支出占收入的平均比例为28.4%,是各族裔中最低的。非裔和西语裔居民在2006年租房族的比例就超过50%,2014年的比例均超过六成,而且房租支出占收入的平均比例也均超过30%,在35%上下徘徊。

低收入人群住房支出占收入超六成

住房支出早已成为美国家庭的第一大支出,拥有住房是这样,租房栖身也不便宜。随着房地产市场的复苏和租房族人数比例的上升,房租也是水涨船高。2006年美国50个大都会地区收入最高25%人群中有12.3%的人属于租房族,2014年租房族的比例上升到17.3%,上升了5个百分点。而高收入人群中,2014年房租占收入比例平均为13.5%,这些高收入租房族在住房上的支出花费不大是一大特点。2014年,中上收入25%人群中租房族的比例为33.5%,比2006年增加了6个百分点,租房支出占收入的20%,也是远低于一般家庭住房支出占收入三成的比例。2014年中下收入25%人群中租房族的比例为48.7%,比2006年增加了近5个百分点,租房支出占收入30%,与全美家庭住房支出占收入比例相差不多。2014年收入最低25%人群中租房族比例最高,达到64.8%,而且租房支出占收入的比例更是高达62.5%,低收入人群不仅缺乏经济实力买房,即使租房也面临巨大的财务压力。

房地产泡沫受创 租房族比例增加

美国纽约市、旧金山市、洛杉矶市属于典型的高房价地区,这些地区不仅民众住房拥有率低,而且租房的房租也高。2014年纽约市租房族的比例高达56.9%,中位房租价格为每月1260美元。洛杉矶市的租房族比例为54.4%,中位房租价格为每月1220美元。旧金山市的租房族比例为53.7%,中位房租价格为每月1645美元。

不过从2006年至2014年,美国租房族比例增加最多的城市不是上述3个城市,因为这几个城市原本租房族比例就较高。租房族比例增加最多的城市往往是在美国房地产泡沫中受创最严重的城市,表4列举了从2006至2014年租房族比例增加最多的10个城市,其中拉斯维加斯增加了近10%,凤凰城增加了9.2%,佛罗里达州的福特-劳德代尔、西棕榈滩、坦帕、迈阿密4个城市成为租房族比例上升的重灾区,租房族增加比例均超过7%。底特律、缅因州的瓦伦、加州的奥克兰、河边地区租房族的增加比例在6.5%至7.1%之间。

房价将继续走高  更多人买不起房

其实美国租房族中多数人不是不想买房,实在是因为买房的成本太高,最后变成买不起房。美国27个都会地区的中位房价为22.27万元,为了能买到这样的房子,以2015年第四季度首付20%计,一个家庭需年收入至少51114美元,略低于全国52250美元的家庭中位收入。当然不同地区房价差别巨大,匹兹堡房价中位数为12.8万元,仅是旧金山的六分之一,前者只需31134美元即可成为有房主,而后者则要挣到15万美元。

由于房屋贷款利率仍然处于历史较低水平,加之市场上待售房屋数量有限,全美房屋价格还在继续上涨。专家预测,这种情况可能到明年才会改变。市场观察的报道说,美国银行美林3月上旬发表的最新研究报告指出,由于房贷利率超低和房屋供小于求,2016年全美房价将上涨3.6%,涨幅比原先预测的1.8%高了1倍。美银美林经济学家梅尔说,全国房价将持续超预期上涨,到2017年才会停止。此前,该机构认为,全美房价上涨将在2016年见顶,到2017年,房价将停止上涨,甚至下跌1.5%。房价进一步上涨对于租房族购买住房自然形成了更大的压力,而其结果只能是更多人买不起房,租房族大军将会扩大。

根据这份报告,2018年,全美房价将下跌3%。梅尔说:“虽然我们对房地产市场的短期表现持乐观态度,但我们依然认为,从中长期看来,全美房地产市场将逐渐回归到其真实价值。”美银美林的这份报告也指出,外国买家,特别是来自中国的买家,是造成美国房地产供不应求的原因之一。中国人是美国房地产市场的最大外国买家。在截至2015年3月的过去12个月里,中国买家在美国房地产市场的投资高达286亿美元,其中70%是现金交易。

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