3月25日，上海、深圳、南京和武汉4城接连发布楼市“约束”政策。从新政出台前抢搭末班车的“井喷式过户”到出台后一些民众买房梦碎，再到市场开始出现退烧迹象，中国一二线楼市风向开始发生变化。

多地政府同时出台调控措施

在出台调控政策的4个城市中，上海楼市新政被业内称为“全国最严”，深圳新政力度次之，南京市要求严审购房人首付款比例、首付资金来源，武汉则收紧了住房公积金政策。

上海新政对非上海户籍居民抬高了买房门槛，将外地人个人所得税或社保的缴存年限由此前的2年，调整为购房之日前连续缴纳满5年及以上，而且要求购房者已婚，因而被视为“最严限购”。加之提高了二套房的贷款首付等政策，据中原研究中心估算，上海新政大约将抑制27.9%的购房需求。

这也意味着，接下来上海房产交易中心彻夜排队、房东随意调价、客户抢房的现象将大大缓解。但业内人士指出，目前上海楼市库存较低，房价要降并不容易。

深圳新的楼市限购政策将非深户籍购房社保缴存时限由1年改为3年，力度不及上海，而业内预期深圳房价也存在下行可能。

一线城市之外，南京、苏州、厦门、合肥等二线城市近期已经“接棒”成为房价涨幅最高的地区，因此，南京的政策收紧并不令人意外。面对狂热的购房潮，南京对二手房过户实行“限号”政策。有网友称，自己凌晨一点就去排队，“拿了48号，在房管局门口扎帐篷、睡睡袋、吃炒饭过了一夜。”为了缓解市民排队压力，南京市江宁区市民中心契税窗口也将每天满负荷工作量由240件增加到350件。

与南京类似，今年春节前后，武汉楼市快速升温，多个新楼盘出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景。3月25日武汉宣布收紧公积金政策，其中包括首套房贷款最高额度下降10万元人民币。

除了上述4个城市之外，苏州在稍早时候出台了“限涨令”。有专家预计，北京可能在一两周内跟进楼市新政，房价“高烧”的厦门、合肥等地近期也有可能加入调控大军。

各地自发调节楼市冷热，说明新的楼市政策风向已有变化。未来的政策方向将不再是一刀切地为去库存而“托底”，而是分城施策；库存高的三四线城市“托底”，楼市热的一二线城市“盖帽”。

今年全国两会上，政府工作报告就提出，楼市调控将“因城施策化解房地产库存”。中国住房和城乡建设部部长陈政高也在去年年底指出，进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。

“史上最严调控”看点何在？

在各个出台调控政策的城市中，上海无疑是最令人瞩目的。新政意味着上海的限购已经超过北京，因为上海要求外地购房者必须已婚。不过此次文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则，意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。

此次地方政府楼市新政受到了社会的高度关注，赞誉者有之、期待者有之、观望者有之，一城楼价牵动万众之心。而此次新政有几个特点是此前调控没有的，值得我们重点关注。

首先是回应比较及时，落地比较平稳。最近一段时间，包括上海等地在内的一线城市房价上涨过快，已经引起了社会的高度关注。它不仅会隐藏金融风险，长此以往还会大幅抬高一座城市的工作和生活成本，特别是会让一部分城市需要的各类年轻人才望而却步，从长远看不利于城市的持续稳定发展。所以上海等地快速反应，当机立断，推出对策，值得肯定。

其次，此次调控实施主体以地方为主，因城施策，显示担当。回顾10多年来楼市调控政策的出台主体，打头阵的一般是国务院或国家部委机构，地方政府一般是跟随中央政策推出实施性政策。这次不同，是地方打头阵。这说明两个问题，一是这次房价上涨过快是局部现象，上涨主要集中在一线城市，而一些三四线城市不仅没涨价，还存在着严重的房地产“去库存”压力，全国城市房地产市场出现了明显的分化。因此，沪深打头阵更加合适和科学。二是显示了相关地方的敢于担当。房地产业是地方的重要财税来源，但在转型升级的今天，必须要敢于向“土地财政”挥手告别，这可能才是这些“史上最严”的政策和建议得以出台的关键保障。

上海市住建委主任顾金山指出，本轮上海房价过热是“非理性过热”的。部分上海本地的刚性需求也得到了快速的发展，本来没有预期买的，现在提前入市，透支了需求。去年“3·30新政”，以及今年新的税收政策对房地产上涨情况也有相关作用。另外就是投资性需求也有回潮。

新政影响几何？

此番楼市新政展现出了新特点，而老百姓更关心的是：调控最终能否获得良好的政策效果呢？

据某知名机构相关人士透露，去年上海楼市成交40%的客户是非上海户籍。新政一出，他预测4月将进入观望状态。

此外，需求端的门槛提高，比如二套普通商品房的首付款的比例不低于50%，二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求会后置。

以一套总价420万的房子为例，首付比例提高到5成甚至7成之后，首付款需要多交42万元甚至126万元，二套房门槛有所提高。

一名中介人士透露，新政出台之前，来询问的客户很多，只要有人放盘，电话都会被打爆，然而新政一出，入场的客户便开始波动，一部分想加快成交进度，另一部分开始有了持币待购的心态。短期来看，新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。

不过，也有不少业内人士担心，由于此次调控政策依然发力于需求端，抑制需求的作用只能是中短期的。如果不增加供给，长期看，短期被压抑的需求并没有真正消失，并且在高压沉默之后，往往最终可能还是会出现成交上升的局面。

房价短期现松动

尽管长期看上海房价依然面临较大的上涨压力，但短期看，房价的确可能出现松动迹象。

一手房市场，年销售300亿元至500亿元的房企或将受到新政成交后置、销售规模增长放缓的冲击。许多开发商并没有想到史上最严调控政策会出台那么迅速，原以为下半年才会面临这种情况，如今上半年的销售目标可能不得不调整了。

多家房企营销负责人接受记者采访时都表示，暂时不会以价换量，但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策，而客户则以牺牲折扣来换取首付款的时间差。

与一手房市场相比，二手房市场对于政策的变化更敏感，一些业主已经抢先调低了报价。上海中原地产多家分行透露，已出现卖家降价现象。在浦东碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海中原地产西站区域分行透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。

部分中介公司透露，已经遇到了很多操作上的模糊地带。“有外地购房者3月初就签约购买二手房，从缴纳社保的时间来看，要到3月底才满2年，3月25日政策出来前，来不及网签。现在就遇到问题了，2年快满了，5年却还很远，我们咨询了交易中心，却还没有具体的说法。”有中介这样对记者表示。

10月上海楼市或将降价

同策咨询研究部总监张宏伟认为：政策面已经落地，政策面涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等方面。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

根据同策咨询研究部数据显示，历次上海楼市调控政策面从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。从这个时间点来判断的话，当前上海楼市政策在3月底出台，那么10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段。

在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了。因此在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

对于还保留了购房资格但还没有出手买房的购房者来说，或许现在是可以暂时观望的时期，等待半年，今年秋天再出手觅房，或许能买到一个比现在更合适的相对最低价。