最严调控能否压住上海楼市虚火
2016-04-01 | 作者: 邢 力 | 来源:
涨!涨!涨!进入2016年以来,以上海、深圳为代表的一批一二线城市房价再次集体飙升,最终逼出两会后上海出台了“史上最严调控令”,那如此严苛的限购限贷措施能压住上海楼市虚火吗?
    

3月25日,上海、深圳、南京和武汉4城接连发布楼市“约束”政策。从新政出台前抢搭末班车的“井喷式过户”到出台后一些民众买房梦碎,再到市场开始出现退烧迹象,中国一二线楼市风向开始发生变化。

多地政府同时出台调控措施

在出台调控政策的4个城市中,上海楼市新政被业内称为“全国最严”,深圳新政力度次之,南京市要求严审购房人首付款比例、首付资金来源,武汉则收紧了住房公积金政策。

上海新政对非上海户籍居民抬高了买房门槛,将外地人个人所得税或社保的缴存年限由此前的2年,调整为购房之日前连续缴纳满5年及以上,而且要求购房者已婚,因而被视为“最严限购”。加之提高了二套房的贷款首付等政策,据中原研究中心估算,上海新政大约将抑制27.9%的购房需求。

这也意味着,接下来上海房产交易中心彻夜排队、房东随意调价、客户抢房的现象将大大缓解。但业内人士指出,目前上海楼市库存较低,房价要降并不容易。

深圳新的楼市限购政策将非深户籍购房社保缴存时限由1年改为3年,力度不及上海,而业内预期深圳房价也存在下行可能。

一线城市之外,南京、苏州、厦门、合肥等二线城市近期已经“接棒”成为房价涨幅最高的地区,因此,南京的政策收紧并不令人意外。面对狂热的购房潮,南京对二手房过户实行“限号”政策。有网友称,自己凌晨一点就去排队,“拿了48号,在房管局门口扎帐篷、睡睡袋、吃炒饭过了一夜。”为了缓解市民排队压力,南京市江宁区市民中心契税窗口也将每天满负荷工作量由240件增加到350件。

与南京类似,今年春节前后,武汉楼市快速升温,多个新楼盘出现“千人排队抢房”、“开盘售罄”的热销场景。3月25日武汉宣布收紧公积金政策,其中包括首套房贷款最高额度下降10万元人民币。

除了上述4个城市之外,苏州在稍早时候出台了“限涨令”。有专家预计,北京可能在一两周内跟进楼市新政,房价“高烧”的厦门、合肥等地近期也有可能加入调控大军。

各地自发调节楼市冷热,说明新的楼市政策风向已有变化。未来的政策方向将不再是一刀切地为去库存而“托底”,而是分城施策;库存高的三四线城市“托底”,楼市热的一二线城市“盖帽”。

今年全国两会上,政府工作报告就提出,楼市调控将“因城施策化解房地产库存”。中国住房和城乡建设部部长陈政高也在去年年底指出,进一步落实地方调控的主体责任,实施分城施策、分类调控。

“史上最严调控”看点何在?

在各个出台调控政策的城市中,上海无疑是最令人瞩目的。新政意味着上海的限购已经超过北京,因为上海要求外地购房者必须已婚。不过此次文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则,意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致,预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。

此次地方政府楼市新政受到了社会的高度关注,赞誉者有之、期待者有之、观望者有之,一城楼价牵动万众之心。而此次新政有几个特点是此前调控没有的,值得我们重点关注。

首先是回应比较及时,落地比较平稳。最近一段时间,包括上海等地在内的一线城市房价上涨过快,已经引起了社会的高度关注。它不仅会隐藏金融风险,长此以往还会大幅抬高一座城市的工作和生活成本,特别是会让一部分城市需要的各类年轻人才望而却步,从长远看不利于城市的持续稳定发展。所以上海等地快速反应,当机立断,推出对策,值得肯定。

其次,此次调控实施主体以地方为主,因城施策,显示担当。回顾10多年来楼市调控政策的出台主体,打头阵的一般是国务院或国家部委机构,地方政府一般是跟随中央政策推出实施性政策。这次不同,是地方打头阵。这说明两个问题,一是这次房价上涨过快是局部现象,上涨主要集中在一线城市,而一些三四线城市不仅没涨价,还存在着严重的房地产“去库存”压力,全国城市房地产市场出现了明显的分化。因此,沪深打头阵更加合适和科学。二是显示了相关地方的敢于担当。房地产业是地方的重要财税来源,但在转型升级的今天,必须要敢于向“土地财政”挥手告别,这可能才是这些“史上最严”的政策和建议得以出台的关键保障。

上海市住建委主任顾金山指出,本轮上海房价过热是“非理性过热”的。部分上海本地的刚性需求也得到了快速的发展,本来没有预期买的,现在提前入市,透支了需求。去年“3·30新政”,以及今年新的税收政策对房地产上涨情况也有相关作用。另外就是投资性需求也有回潮。

新政影响几何?

此番楼市新政展现出了新特点,而老百姓更关心的是:调控最终能否获得良好的政策效果呢?

据某知名机构相关人士透露,去年上海楼市成交40%的客户是非上海户籍。新政一出,他预测4月将进入观望状态。

此外,需求端的门槛提高,比如二套普通商品房的首付款的比例不低于50%,二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后,抬高了购房者或投资客进入市场的门槛,降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大,导致这部分需求会后置。

以一套总价420万的房子为例,首付比例提高到5成甚至7成之后,首付款需要多交42万元甚至126万元,二套房门槛有所提高。

一名中介人士透露,新政出台之前,来询问的客户很多,只要有人放盘,电话都会被打爆,然而新政一出,入场的客户便开始波动,一部分想加快成交进度,另一部分开始有了持币待购的心态。短期来看,新政确实将有效抑制需求,毕竟相比1400万的本地人口来说,980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”,一方面可大幅降低需求基数,另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。

不过,也有不少业内人士担心,由于此次调控政策依然发力于需求端,抑制需求的作用只能是中短期的。如果不增加供给,长期看,短期被压抑的需求并没有真正消失,并且在高压沉默之后,往往最终可能还是会出现成交上升的局面。

房价短期现松动

尽管长期看上海房价依然面临较大的上涨压力,但短期看,房价的确可能出现松动迹象。

一手房市场,年销售300亿元至500亿元的房企或将受到新政成交后置、销售规模增长放缓的冲击。许多开发商并没有想到史上最严调控政策会出台那么迅速,原以为下半年才会面临这种情况,如今上半年的销售目标可能不得不调整了。

多家房企营销负责人接受记者采访时都表示,暂时不会以价换量,但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策,而客户则以牺牲折扣来换取首付款的时间差。

与一手房市场相比,二手房市场对于政策的变化更敏感,一些业主已经抢先调低了报价。上海中原地产多家分行透露,已出现卖家降价现象。在浦东碧云板块,有一名置换型客户,房子刚定好,本来二手房可以慢慢卖的,结果政策出来后,原来挂牌1150万元的别墅,现在愿降价到990万元卖,而且还可以谈价格。控江地区,二手房挂牌量方面变化不大,但看房客明显减少,其中30%客户是非沪籍客户,受新政影响不能购房。上海中原地产西站区域分行透露,遭遇了近期最冷清的一个周末,来客量有所减少,比前几个周末减少大约40%左右。

部分中介公司透露,已经遇到了很多操作上的模糊地带。“有外地购房者3月初就签约购买二手房,从缴纳社保的时间来看,要到3月底才满2年,3月25日政策出来前,来不及网签。现在就遇到问题了,2年快满了,5年却还很远,我们咨询了交易中心,却还没有具体的说法。”有中介这样对记者表示。

10月上海楼市或将降价

同策咨询研究部总监张宏伟认为:政策面已经落地,政策面涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等方面。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

根据同策咨询研究部数据显示,历次上海楼市调控政策面从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。从这个时间点来判断的话,当前上海楼市政策在3月底出台,那么10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段。

在历年的第四季度,往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段,按照上述分析,10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期,那么对于上海的开发商们来讲,在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了。因此在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

对于还保留了购房资格但还没有出手买房的购房者来说,或许现在是可以暂时观望的时期,等待半年,今年秋天再出手觅房,或许能买到一个比现在更合适的相对最低价。

网友评论

最新评论


期刊搜索
期数:
栏目:
作者:
标题:
全年订阅价格:¥88.00
自订阅时开始,您将获得一年内此刊在网站更新的全部期数。联系电话 021-64360005
全年订阅价格:¥240.00
《理财周刊》纸质杂志2021年(12期),邮发代号:4-866。
咨询电话:64759996(9:30~16:30)