库存难消化，任志强出歪招

据媒体报道，任志强日前透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主”。

在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

他认为：“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”

据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

“炸房子”的逻辑出处

为什么房子宁可炸了也不降价销售呢？这里面到底是个什么逻辑呢？

要想理解任志强这番话背后的逻辑，就要回到当年美国大萧条时期农场主倒牛奶的情景现场。

事实上，不仅在1929年美国经济大萧条时期，不少农场主把大量牛奶倒水沟里，而且就在2015年初，中国也发生了奶农倒奶事件。当时许多人也提出了质疑：牛奶卖不掉，为什么不降价出售呢？站在农场主角度看，卖得便宜总比全部倒掉挣的钱更多吧？就算真的连1分钱都没人要，那不如免费送人，既不浪费资源，也能留个好名声。

然而如果你掌握了经济学思维的话，就不会这么看问题了。

举个例子就能把这其中的经济学道理讲明白了。

假如有一家农场生产牛奶，供养附近的一个城镇和一个乡村。城镇的生活比较富足，而乡村的经济相对落后。随着人们对于牛奶的需求开始增加，农场主决定购买更多的奶牛，并雇佣更多的工人进行生产。

但是农场主并没有考虑到市场真正需求的增速，而是很贸然地将生产规模直接扩大了一倍，于是每天都会有牛奶剩下，出现产能过剩。

牛奶卖不掉势必就要储藏起来以后再卖，但牛奶很容易腐败，储藏牛奶并不容易，需要额外增加大量的冷藏成本，再加上奶牛每天都要消耗饲料，也会使成本持续上升。为了覆盖这些成本，农场主只能提高牛奶售价。但是牛奶的售价上升以后，收入较低的农村人觉得牛奶价格太贵，就不再喝牛奶了。因为牛奶是达到小康生活后的改善型消费品，而不是温饱阶段的必需品，他们更愿意把钱拿去买能填饱肚子的粮食。而城里人因为收入高，依旧习惯于喝牛奶的生活。结果需求下降导致销量下降，牛奶剩余更多，成本更高。

此时摆在农场主面前的无非这么几个选择。

一是开拓新的消费市场，把牛奶卖到更远的城市去，但这会增加大量运输费用，反而得不偿失。

二是降价，让农民重新产生喝牛奶的消费意愿。但由于产能过剩，即使降价依然会有部分牛奶卖不掉，而降价又会减少农场主原本高价卖给城里人的那部分利润，此消彼长，最后农场主还是要亏钱。

三是采取价格歧视策略，把牛奶低价卖给农村人以扩大销量，高价卖给城里人以保住利润，但同样的商品在一级市场出现价格差后，二级市场会自发形成新的市场均衡价格。即农村人低价买到牛奶后，自己不喝，而是转手卖给城里人，农村人赚到了差价，城里人从农村人手里买到了更便宜的牛奶，自然就不去买农场主的高价奶，最后效果等同于全面降价。

最后是把卖不掉的牛奶直接送人。这是最糟糕的选择，因为你亲手打破了牛奶的市场价格体系，农村人零成本拿到牛奶后以很低的价格卖给城里人，城里人就不会再高价买农场主的奶，农场主原本仅有的市场份额也被挤占，从而加速破产。

所以想来想去，最优的策略就是倒掉多余的牛奶，减少奶牛的数量，消除产能过剩，等到牛奶供不应求的时候就会涨价，农场主就会重新获得更高的利润。

房子和牛奶一样吗

但是作为农副产品的牛奶过剩的例子是不是可以完全移植到住房市场上呢？

面对巨大的去库存压力，摆在开发商面前的无非也是这么几个选择。

一是开拓新的消费市场。然而房子是一种不动产，无法像牛奶那样靠运输增加市场需求，一套房子只有对在这座城市里工作生活的人才会产生真实的消费需求，如果这座城市的人口没有增加甚至在不断减少，消费市场只会不断萎缩。而在降价趋势面前，并不在这座城市生活的投资者恐怕也不会把买房作为最优的投资选择，所以投资需求也无法扩张。

二是采取价格歧视策略，以高价卖给有钱人，以低价卖给穷人。但在房屋流通不受限制的情况下，这种做法和卖牛奶一样不可行。

三是把卖不掉的房子送人，结果也和送牛奶一样，买得起房的人也会不再买房而选择等你送房，或者从免费得到房子的人手上低价买房。

四是把房子炸掉，直接减少房屋供给，消除产能过剩。这种做法或许理论上行得通，但现实中行不通。一是因为奶牛和牛奶是可再生资源，而土地则是不可再生资源，而且房产的建造周期和成本远高于牛奶的生产周期和成本，对开发商来说，成本损失太大。二是倒牛奶杀奶牛的成本几乎为零，而炸房子会产生许多额外成本，包括安全设计，政府审批，安装炸药，废墟清理等。如果炸楼影响到了周边房屋质量或地下管道，引发次生灾害，则开发商还将面临更大的亏损乃至刑事责任。三是通过炸楼去库存的做法与中央去库存的意愿背道而驰，政府显然不会允许开发商这么做。四是房地产不仅是消费品，还是重要的投资品，并且是中国现在最重要的融资抵押物，是金融杠杆最重要的源动力。房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是降低金融杠杆风险之战。如果将融资抵押物炸掉的话，信用违约将大面积呈现，这是任何经济社会不能承受的打击。所以牛奶过剩的问题只要靠粗暴的倒牛奶来减少供给就能解决，但房地产的问题牵涉到民生乃至国家经济安全，绝不是简单的炸楼可以解决的。

去库存问题需要统筹考虑

那最后一条路，仅降价促销是否可行呢？

答案恐怕也并不一定乐观。

首先，降价可能不但不会带来新的投资性购房需求，反而会把原本就不多的投资性购房需求也给吓走了。既然是投资，自然希望房价上涨获利，如果房价持续下跌，投资者自然会用脚投票，拒绝买房。

其次，降价也较难刺激新的消费型购房需求。因为如今去库存压力大的都是一些三四线城市的大量新城区，由于这些城市人口本就不多，而且还出现了大量向一二线城市转移的情况。如果这些城市的人口，尤其是25～45岁年龄段的购房主力军不能止跌回升，回归这座城市，那不管怎么降价，也无法激发出新的市场需求，而只会让原本就想在这座城市里买房的消费者搭便车受惠。销量没有提升而单价却下降了，自然会导致开发商进一步亏钱。

由此可见，房地产去库存的核心问题是中国人口居住结构调整的问题。过去两年，大量人口持续流入的一二线城市房价稳步上扬，北上广深房价更是出现了大幅上涨，而三四线城市则大多出现了下跌。楼市呈现出冰火两重天，人口流入的城市就算房价继续上涨也依然供不应求，人口流出的城市就算房价继续下跌也依然供大于求。

易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月， 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

所以中国社科院在去年12月发布的《中国住房发展报告》中认为，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。

所以真正想要解决三四线城市去库存问题，不管是开发商主动降房价，还是出台各种购房优惠政策，正如任志强所说的，效果都很有限。但也不能像任志强说的那么“任性”，直接炸掉了事。

想要真正能把那些“鬼城”房子卖出去，就要让更多的人愿意回到这些城市中居住生活。而生活并不只是新建的房子和宽阔的马路，优质的教育、医疗配套设施、便利的生活条件、主动吸引高附加值产业链聚集、让居民能获得较高收入的工作机会等才是关键。这就要求从中央政府到地方政府，在资源配置上从过度向大城市倾斜，转变为向小城市倾斜。

由此可见，房地产去库存是中国经济复苏的重要一环，但也并非孤立存在，而需要其他的相关改革措施相配套，才能有所成效。中国的改革已经进入深水区，更需要统筹考虑，顶层设计。

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任大炮10大狂言

1.买卖有理、炒房无罪！

讲话背景：2005年10月11日，“全国工商联房地产商会2005年度年会”圆桌对话会上，任志强接受记者采访时挺身为炒房者辩护：买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪。任志强认为，市场就理应有买有卖，没有流通没有买卖就不叫市场。所谓的“炒房”就是房产的买进和卖出，商品房是商品，商品就是用来买和卖的。

2.我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。

讲话背景：2006年2月，在上海举办的一个房地产论坛上，任志强大胆发言：“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。我是一个商人，我不应该考虑穷人；如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”

3.不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的。

讲话背景：2006年4月26日，在南京召开中国城市房地产开发商策略联盟董事长联席会议上，媒体让其预测一下房价走势，任志强说：“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。因为收入是越来越涨，而且材料也在涨，房子就不可能跌价。全世界范围内都没有一个国家房价是跌价的。”

4.中国人太有钱了，房子太便宜了。

讲话背景：2009年7月30日，任志强在“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛公开发表了“房地产正在拯救中国”、“下半年商品房将严重供不应求”、“房价将暴涨”、“中国人太有钱了，房子太便宜了”等一系列劲爆观点。

5.开发商如果不盖贵的房子，以后一定有人帮你拆了，你就是历史的罪人！

讲话背景：2010年8月，任志强在太湖论坛上表示：“蔬菜价格高了，说是开发商用地多了，没地种菜了；粮价高了，也说是开发商占地，没地种粮了。开发商盖住宅的地比例才1.5%呢！我们的地还不够修一条铁路的！伟大的开发商，是要在城市中留下一座埃菲尔铁塔，永不拆迁！开发商如果不盖贵的房子，以后一定有人帮你拆了，你就是历史的罪人！”

6.我从来不认为80后买房难。

讲话背景：2010年3月11日，凤凰网房产对话任志强，在问到高房价下80后买房难问题时，任志强说：“我从来不认为80后买房难，该买不起，就是买不起。商品房明显不是一个民生问题，不是一个单纯解决居住权利的问题，它是个巨大财富。”

7.我们只能算个丫鬟。

讲话背景：2012年，在《财经面对面》独家对话任志强的专访中，主持人问任志强和华远之间的关系时，任志强说：“我们连职业经理人都算不了，我们只能算个丫鬟。都是政府说了算。我称为‘一纸公文的丫鬟’，要维护国有资产的增值保值，捍卫和保护国有资产。”

8.楼市无泡沫，我也不承认房地产出现了泡沫。

讲话背景：2013年12月16日举行的2014网易经济学家年会上，任志强说：“楼市无泡沫，我现在也不承认房地产出现了泡沫。我绝不会以一个城市情况代表整个中国的城市，可能某一个城市有一些资产价格上涨过快，这有可能，我也不反对这个说法，但是你说全国、中国房地产泡沫我根本不承认，我不仅今天不承认，以后也不承认。”

9.房地产就像尿壶，用的时候拎出来，没用的时候就踢到床底下。

讲话背景：2013年3月21日，任志强在新型城镇化与房地产未来发展高峰论坛发表观点：“我们（房地产）就像夜壶，用的时候就拎出来，没用的时候就踢到床底下。”

10.胸罩按平米算比房子贵多了！

讲话背景：2013年5月20日，中国商界木兰年会上，依文集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在会上向任志强抱怨房价太高，称“一套房把三辈子的收入都掏进去了”。任志强反问夏华，一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，“胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了”。