先租房后买房是一种生活方式

先租房后买房是美国人成为有房族的一种方式，但现在民众买房则面临一些困境，有的人是因为房价高、收入低买不起房，有的人是背负债务较多，只好先还债后买房。而在美国房地产市场还存在一个大的制约因素，那就是住房库存量低，二手房的库存量只占现有住宅的1.9%，在好的社区新建住宅炙手可热，即使价格较高，也还是不缺买主。那么美国哪些人是购房的主力军，他们购房的主要考量是什么，年轻人和中老年人在购房上有什么不同，这些都可以成为观察美国房地产市场状况和美国人购房特点的窗口。

美国房地产经纪人协会2015年12月发布的一份调查显示，88%的受访者认为购买住房是一个好的财务决定，而且年龄越大越认同这一点。对于美国多数家庭而言，家庭财富主要体现在住房上，早买房就等于早积累财富。72%的受访者认为拥有住宅是实现美国梦的一部分，独立住宅、两辆汽车过去被视为中产家庭的标准配件，而现在年轻人买不起房也被他们看成是美国梦消失的一个要素。当然拥有住房还是美国人的追求，94%的租房者表示他们在未来一定会拥有住房。在租房者中53%的人是因为买不起房子而租房，30%的人是不希望买了房子后自己成为房奴所以租房。而从租房到买房转变的主要因素则包括家庭、财务和地点等，33%的租房者买房是因为结婚和组成家庭，26%的人是家庭财务得到改善，13%的人是喜欢上在某地居住，7%的人是由于有了较稳定的工作。

25至44岁人群购房比例最高

住房是家庭最基本之需，没有住房住的人群应是买房大军的主力，美国18岁以上人群都可称作是房地产市场的消费者。由于受房价、收入等因素影响，美国不同年龄段人群买房的比例存在较大差异。根据美国人口普查局公布的社区调查数据，25至44岁人群是购房比例最高的人群；24岁以下人群购房比例最低；65岁以上人群虽然多数成为退休族，但这个年龄人群购房仍有一定比例。表1的数据反映了从2005年至2014年美国不同年龄段人群买房的比例变化，其中较引人瞩目的是，18至54岁人群买房比例下降，而55岁以上人群买房比例上升。2005年18至24岁人群购买住房占当年购买住房者的比例为7%，到2014年比例下降到5%。

25至34岁人群购买住房在2005年占当年购买住房者的比例为31%，是所有年龄段人群中占比最高的；到了2014年，这个年龄段人群购买住房占比下降到29%。2005年35至44岁年龄段人群购买住房占比为26%，2014年下降到23%。虽然如此，25至44岁人群依然是美国买房人群的主力军，2005年这个年龄段人群购买住房占比为57%，2014年占比依然超过50%，为52%。45至54岁人群购买住房的比例变化不大，占比基本保持在17%至18%之间。2005年55至64岁年龄段人群购买住房占比为11%，2014年上升到14%。65岁以上年龄段人群购买住房2005年占比为8%，2014年上升为12%。为何美国65岁以上人群还有不低的买房比例？当然他们买房不是为儿女置房，这个年龄段人群多属于退休族，美国人退休后为了更好地养老，往往在住房上打主意。首先儿女成家立业，原先的大房子只有老两口住着显得空荡，将大房子换成小房子不影响居住质量，而且还能增加养老钱。二是美国人退休后，喜欢到房价较低的地区生活，这样卖掉老房子，再买新房子，这一切都是为了让养老钱更充裕，所以退休老人买卖住房在买房族中占有一定比例也就在情理之中。

美国人买房的中位年龄为44岁

美国人口普查局对美国人购买住房的调查主要是从不同年龄段人群购房比例的变化来看购房大军，而房地产经纪人协会对美国家庭购买住房的分析则侧重家庭结构，通过不同类型家庭购房比例变化观察房地产市场的潜在购买人群。表2 数据显示，美国人购买住房的年龄越来越大，这也同大多数80后推迟购买住房的现实相吻合。2010年美国人购买住房的中位年龄是39岁，2012年上升到42岁，2014和2015年均为44岁。年轻人买不起房源于房价高收入低，2010年美国购买住房家庭的平均收入为72200美元，2012年为78600美元，2014年为84500美元，2015年为86100美元。2015年美国住房的中位价格仍没有超过20万美元，但在纽约、洛杉矶、旧金山等大都会地区，中位房价要超过50万美元，这对年轻人购买住房造成很大的财务压力。

2010年美国夫妻家庭购买住房在所有类型家庭购买住房中占比为58%，2015年占比上升到67%，这类家庭成为买房族的主力军。单亲女性家庭2010年购买住房占比为20%，2015年占比下降到15%。单亲男性家庭2010年购买住房占比为12%，2015年下降到9%。单亲女性家庭因多有孩子需要抚养，购房意愿较高，但因财务上原因，单亲女性家庭购买住房占比大幅下降。同居男女家庭由于没有明确的婚姻关系，在这种不稳定的家庭结构中，购买住房的意愿自然不会有已婚夫妻家庭那么高，2010至2015年同居男女家庭购买住房占比基本上在7%至8%之间。美国家庭有多大比例拥有两套住房呢？房地产经纪人协会的数据显示，2010年，14%的家庭拥有两套住房，2012年比2010年增长了5个百分点，达到19%，2014年更是上升到21%，不过2015年又回到19%。美国人购买第一套住宅在法律上称之为自用住宅，而购买第二套住宅，则一般定义为商业住宅，这类住宅往往以出租来增加房屋主的收入，因此在贷款上享受不到购买第一套自用住宅政府提供的奖励政策。

夫妇买房的中位面积为220平方米

根据美国房地产经纪人协会的调查，带有孩子的夫妇家庭是2015年买房的主力军。买房的夫妇家庭年中位收入为10万美元，购买住房的中位年龄是36岁。其中27%的家庭是首次购买住房，82%的家庭购买的是二手房。2015年带有孩子的夫妇家庭购买的住房中位面积为220平方米，中位房价为26万美元，92%家庭购买的住房为独立住宅，3%家庭购买的住房为连体住宅，1%家庭购买的住宅为公寓。2015年，美国带有孩子夫妇家庭购买的典型住房为拥有4个卧室、2个卫生间。

根据调查，带有孩子的夫妇家庭在2015年买房的原因是多种的，首先，27%的家庭主要是有买房的意愿，想买房子了那就是最大的动力。其次是需要面积大一些的住房，21%的家庭是从改善居住面积的角度来考虑买房。第三是工作调动需要重新买房，13%的家庭由于搬迁，到了新地方总得先把家安顿好才行。第四是到好的社区居住，7%的家庭从较差社区移居到较好社区，特别是学区教育质量较好的社区更受夫妇家庭青睐。在2015年购买住房的夫妇家庭买房上还有一个特点，那就是购买可以多代人共同居住的房子的家庭比例达到14%。美国家庭的结构多为两代人在一个屋檐下生活，父母的责任主要是养儿育女，儿女成年后也多独立生活。但现在越来越多的家庭在买房时既要考虑到照顾父母的需要，也要对子女成为“啃老族”网开一面，因此300平方米的住房成为能容纳多代人居住的理想面积。

女性单亲家庭购房中位年龄偏大

女性单亲家庭和男性单亲家庭多为一个人抚养孩子，这类家庭在买房上明显存在着财务压力。2015年购买住房的女性单亲家庭主人的中位年龄为50岁，购房年龄偏大，39%的人是第一次买房，87%的人是购买二手房。2015年买房的女性单亲家庭年中位收入为57300美元，收入并不高。这类家庭购买的住房中位价格为169100美元，房子中位面积为160平方米，典型住房为3个卧室、2个卫生间。2015年买房的女性单亲家庭有72%是购买独立住宅，12%的家庭是购买连体住宅，7%的家庭是购买公寓。

2015年购买住房的男性单亲家庭主人中位年龄为45岁，39%的人是第一次买房，90%的人是购买二手房。2015年买房男性单亲家庭年中位收入为67000美元，比女性单亲家庭的年中位收入高出不到10000美元。男性单亲家庭购买的住房中位价格为16万美元，房子中位面积为150平方米。2015年买房的男性单亲家庭有73%是购买独立住宅，10%的家庭是购买连体住宅，7%的家庭是购买公寓。男女单亲家庭在买房上共同点很多，从住房价格到居住面积，从第一次购买住房比例到购买独立住宅比例，这两类家庭都非常类似。而在购买住房原因上，不论是有意愿买房还是家庭结构改变所占比例这两类家庭也相差不多，唯一的区别是7%的女性单亲家庭因需要小一点的房子而买房，6%的男性单亲家庭是由于退休的缘故而买房。

首次购房者的中位价格为17万美元

美国首次买房的家庭是什么情形呢？2015年购买住房的首购家庭主人中位年龄为31岁，88%的人是购买二手房,56%的家庭为夫妇家庭，18%的家庭为女性单亲家庭。2015年首次购屋家庭年中位收入为69400美元，购买的住房中位价格为17万美元，房子中位面积为160平方米。2015年首次购屋家庭有80%是购买独立住宅，9%的家庭是购买连体住宅，3%的家庭是购买公寓。

美国有一些住宅区是专为老年人提供的，人们必须到一定年龄才符合购买资格。这类老年人住宅包含较多的服务设施，方便老年人养老。2015年购买老年人住宅的家庭主人中位年龄为66岁，5%的人是首次购屋，77%的人是购买二手房，59%的家庭为夫妇家庭，24%的家庭为女性单亲家庭，11%的家庭为男性单亲家庭。2015年购买老年人住宅的家庭年中位收入为78800美元，购买的住房中位价格为22万美元，房子中位面积为185平方米，典型的住宅格局是3个卧室、2个卫生间。2015年购买老年人住宅的家庭有79%是购买独立住宅，9%的家庭是购买连体住宅，7%的家庭是购买公寓。

美国人在买房上挺实际，年轻时买个小房子就可以夫妻过日子，有了孩子后会换成大一点的房子，到老了退休后再从大房子换回到小房子。2015年专门将大房子卖掉而买小房子的家庭有不少，这类家庭主人的中位年龄为60岁，基本上为退休族，82%的人是购买二手房，55%的人是在郊区买房。2015年将大房子换成小房子的家庭年中位收入为92000美元，购买的住房中位价格为22万美元，房子中位面积为180平方米，比以前拥有的大房子要少70平方米。2015年将大房子换成小房子的家庭有80%是购买独立住宅，8%的家庭是购买连体住宅，5%的家庭是购买公寓。