记得在十年前，中国楼市刚刚开始起步，并进入黄金十年初期，我们组织策划了一个选题，围绕“百万房产”这个主线，来为购房者提供置业建议。因为在那个时期，百万元已经可以买到上海内环内品质非常不错、现在售价已经达到6万元～8万元/平方米、面积在100平方米的大两房。而时至今日，十年后的今天，百万元恐怕已经无法实现置业的梦想。我们再次集中对全国范围内千万元级别的住宅进行全景式考察，旨在为购房者提供全局性的视野，并了解全国性楼市的变化。同时，通过对这类住宅的分析，也给我们提供一种置业思路，选择豪宅集中的区域，物业保值升值的空间会更大。

需要特别说明的是，我们此次策划的这个专题，丝毫没有炫富意味，其实际出发在于选择千万级别住宅作为考察对象，来分析和探究中国房地产市场的变迁。

千万住宅并不遥远

千万住宅去“贵族化”趋势明显，离普通大众的生活已经渐行渐近，使得我们对这类物业的观察变得很有现实意义。

通过对比发现，由于各城市发展并不均衡，千万住宅在不同的地方，承载的功能却完全不一样。比如在北上广深等一线城市，千万级别的住宅可能只是中产阶层换房首选目标，比如上海市中心区域只是150平方米左右的四房，或者外围区域的联排别墅。而在武汉、郑州等中部城市，则能买到某个高端楼盘中的“楼王”，或者独栋豪华别墅，消费人群来自财富阶层的金字塔顶端。

这样的区别，其实也给我们提了一个醒，即选择合适的城市工作生活，其实很有现实意义。对于当下的都市人，最大的开支是居住成本。如果选择在一线城市生活，买房会面临极高的门槛。如果是换房，门槛也不低。而如果在二三线城市，购房压力则会大幅下降。

存在差异事出有因

当然，重点考察全国范围内千万住宅项目，并对各地市场进行横向比较，有利于让我们对全国市场有个全局性的认识。

记者通过梳理对比发现，各个城市千万住宅项目的数量有着很大的差别。搜房网数据监测中心提供数据显示，北京、上海两大城市在售价位达到该水平的项目有150个左右，深圳和广州的数量分别为82个和26个。公认的高房价城市如杭州、南京和苏州，在售高端项目也分别达到18个、8个和10个。而在成都、重庆和武汉等省会城市，同类在售项目则为个位数，如成都只有2个。此外各个城市千万住宅“去贵族化”的速度也各不一样，比如在上海内环内，几乎所有新项目以及部分次新房，都已经达到了千万级别，但在国内中西部多数二线城市，千万元可以买到顶级豪华住宅，部分三四线城市，千万住宅尚未出现。

究其原因，跟当地的经济总量有着非常大的关系。经济发展水平较高的城市，千万级别住宅供应的绝对量往往较高。2015年上半年全国GDP总量排名靠前的城市，如北上广深一线城市，以及苏州、南京、杭州等，高价楼盘（如单价超过4万元/平方米）数量比较多。

此外，高净值人士聚集的城市，千万级别住宅供应也相对比较集中。根据胡润百富榜公布的数据显示，目前北京、广东、上海、浙江4个省市超高净值人士占比最高，均超过10%，共拥有超高净值人士9703位，占全国总人数的57%，而这些地方恰恰是千万住宅比较集中的区域。当然，凡事没有绝对，比如GDP只能排在第95位的海口，以及排在百名开外的三亚，豪宅数量远超排在他们前面的贵阳、昆明、乌鲁木齐、呼和浩特等中西部城市。

当然，豪宅数量的多少，最为直接的推动因素还是均价水平和房价上涨幅度。根据上海易居研究院提供的数据表明，北上广深四大一线城市，自2006年以来均价上涨幅度超过300%。如上海、北京的涨幅均达到220%左右，而武汉、西安等城市，原本基数很小，而且同时期内均价涨幅只有120%左右，因此各地豪宅数量存在巨大差距则不难让人理解了。

傍上“豪宅”理性置业

我们关注千万住宅的另外一个目的在于，为购房者提供有益的置业建议。

通常情况下，豪宅具有很强的标杆作用，犹如领涨“龙头股”，能够给购房者带来诸多意想不到的收益。记者梳理诸多豪宅的分布地点时发现，如果刨除其自身因素，比如设计、建材、装修等方面，主要集中在以下几个方面：一是它占据着不可复制的地段，比如上海的翠湖天地之于淮海路、新天地，苏州拙政别墅之于拙政园、狮子林等，其地段价值都具有不可复制性，因此售价也就远高于其他项目。再者其拥有不可比拟的水景、山景或者海景，比如上海黄浦江两岸多豪宅，苏州金鸡湖周边项目的售价普遍高出其他项目，或者三亚海边项目贵过内地城市顶级地段等等现象的出现，都是这个原因造成的。基于这个思路，我们在置业过程中，可以考虑“傍豪宅”的思路，如果所在板块豪宅成堆，那么这个区域的房价会成为龙头板块，并引领整个楼市的变化。另外，也可以选择即将成为豪宅聚集区的板块提前潜伏下来，一旦豪宅聚集区格局成型，房产增值升值的空间也会随之变大。

我们此次主要选择了全国20个城市为主要考察目标，基本集中在中国经济发达的四大都市圈，包括环渤海都市圈、长三角、珠三角以及海峡西岸城市群。此外，我们也考察了包括中西部部分城市的千万豪宅分布情况，力求覆盖面更为广泛。主要考察城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、福州、郑州、济南、武汉、三亚、苏州、青岛、大连、宁波、厦门、温州、东莞。

当然，国内所有省会城市以及区域中心城市不乏千万住宅供应，但由于中西部城市高端住宅市场起步较晚，千万豪宅供应量较少，所以暂不作为观察区域。