为什么要救楼市
2015-04-03 | 作者: 邢力 | 来源:
楼市新政呼啸来袭,不少人惊呼“房价又要涨了”,事实果真如此吗?在股市火爆异常的当下,楼市还是最好的投资方向吗?
    

救市新政怎么说

近日央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%;同时缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购房,购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并且已经结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

此前公积金贷款额度已有提高,但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪,很多人还是需要组合贷。而组合贷审批复杂、时间慢,一般交易双方很少采用,此次提出鼓励组合贷,有可能简化审批流程,加快审批速度。

至于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

这意味着中央鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。

同时,国家财政部、国家税务总局也联合发文称,个人将购买不足2 年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2 年以上(含2 年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2 年以上(含2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。


为什么要救市?

自从去年9 月30 日出台房贷新政以及连续两次降息之后,房贷的“价”(房贷利率)虽然开始下降,但“量”依然偏紧。去年四季度一线城市销售短暂好转后再度掉头向下,全国整体销量仍未企稳,库存居高不下,房地产投资反弹遥遥无期,其结果一方面通过上下游产业链加大经济下行压力,接近中央底限;另一方面拖累地方政府土地出让金收入,加剧地方财政和债务压力。

在保增长压力骤增的背景下,当下出台楼市救市政策完全在市场预料之中。


政策效果几何?

业内专家估计,二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012 年前,或将拉动销售额增加0%~5%;如果未来二套按揭利率调整到基准,相当于名义房价下降约5%。根据测算,二套房信贷政策的变化,将使得购房能力指标(非农人口户均储蓄额/平均房价下的首付金额)恢复到2012 年以前的水平;如果伴随二套房按揭贷款额度打开,将可能拉动销售额最高上升约5%左右;如果同时伴随二套房利率逐步下降至基准,则相当于名义房价将下降4.6%~6.1%。

而公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场,拉动5%~10%的新增需求;如若伴随各地公积金贷款上限打开,效果将更加明显。截至2015 年1 月底,住房公积金提取额累计2.9 万亿元,发放住房公积金个人住房贷款总额4.3 万亿元,相当于按揭贷款总额的36%。

一般而言,各城市使用公积金、使用商业贷款与一次性付款比例大约是2∶5∶3;而按照住建部前期规定,90 平方米以下户型贷款首付比例不低于20%,90 平方米以上户型首付比例不低于30%,估计此次公积金首付比例下调将影响使用公积金人群中约50%的需求,拉动5%~10%的新增需求释放。同时,如果结合各地政府公积金贷款上限打开,效果将更为明显。

营业税减免则有可能影响市场交易中约20%的二手房屋,其有效房价预计将下降5%~6%。同时看到营业税减免政策,以一线城市为例,2010 年~2012 年间的四大城市新房交易合计1.08 亿平方米,二手房交易1.12 亿平方米,年均销售量新房、二手房均在3000万~4000 万平米,营业税减免政策将涵盖到2 亿平方米的住房,相当于年交易量的5~7 倍。但如果受惠房屋中有10%左右能够形成供应,将相当于年交易量约20%的房屋,实质房价下降5%-6%。

从上述分析中可以看到,此次救市新政实际上是在一定程度上降低了购房成本,拉动了购房意愿,这本该是购房者的福音。但此次救市新政的力度堪比2009 年应对全球金融危机时的救市力度,而当年的救市直接让房价走上了疯狂飙升的快车道,如今救市再度来袭,许多人都担心,房价是不是会再次成为脱缰野马,疯狂上涨呢?


房价会暴涨吗?

业内专家普遍认为,此一时,彼一时,由于中国楼市整体环境的巨大变化,今天政府救市很难再起到当年那样立竿见影的巨大效果了。

知名房产评论员蔡为民在接受本刊记者采访时表示,本轮房地产市场的调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,所以救市政策只能缓解楼市短期压力,长期看,中国楼市整体疲软的态势还是很难缓解。

首先,我国的刚需人口已经进入下降通道,即便人口生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势。

其次,房地产的赚钱效应也已经消失,市场预期短期无法扭转,即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

第三,在利率市场化背景下,银行的吸储成本正在快速提高,而处于优惠利率贷款的房贷显然已经很难满足银行对利润的考量,因此银行配置房贷的意愿将出现系统性下降,这也会遏制购房需求。

最后,中央已经放弃了2003 年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性。

此外,蔡为民还一针见血地指出,此次救市政策的着力点存在结构性误区。因为现在所有救市政策都锁定普通住宅,但以上海为例,域内普通住宅只占所有住房的4 成左右,而且主要都是处于外环、郊环一带的刚需房,而到了内中环区间由于单价过高,导致大部分都不属于普通住宅。而现在真正交易冷落岌岌可危的恰恰是那些非普通住宅,这些非普通住宅恰恰又是改善性住房需求的主力方向,而救市政策却又希望能够惠及改善性需求,结果导致牛头不对马嘴。

在蔡为民看来,如今楼市已经没有了赚钱效应,中央应该让救市政策也惠及到非普通住房才对,这样才能真正帮助到广大的改善性住房需求者。如果只是锁定普通住房,那市场上涌现的买气就很难支撑整体房价持续上涨,不足以满足李克强总理提出的促进平稳发展的目标。

另外一个棘手问题是,虽然此次救市新政在贷款和税费方面给予了大量优惠,但在最关键的一线城市的限购方面却没有丝毫变化。尽管目前限购只限于4 个一线城市,但纵观中国房地产市场的发展,往往都是一线城市房价的上涨带动了二、三、四线城市房价连锁上涨,一线城市始终是领涨的排头兵。如今国家希望一线城市房价熄火,因为已经涨得太高了,而希望让二、三、四线城市的房价得以复苏。这种“打压一线、刺激二、三、四线”的想法是很难实现的。

因为房地产市场也存在比价效应,需求最旺盛、最有投资价值的“北上广深”的房价不涨,那需求没有那么旺盛的二、三线城市的房价就很难大幅上涨。可是眼下由于限购令的存在,“北上广深”的非本地居民只能购买一套住房,从而大大限制了改善性需求在这些城市里的购房能力。

“中央此次救市的思路是一线城市表现还不错,我们只要救二线以下的城市就行。但消费者存在随大流的心态,需要有一个领头羊才敢入市,这个领头羊必然是一线城市。如果外界预期由于限购令的存在,导致一线城市房价不会出现大幅上涨,那二、三线城市又怎么会出现异动呢?毕竟现在这些城市的房价也已经不便宜了。所以我认为中央此次太多考虑技术层面的问题,而没有考虑消费者的心理层面。”蔡为民说道。


是否买房还得看个人情况

那对购房者来说,眼下是不是一个最佳的购房时机呢?

对此蔡为民表示,这个问题不可一概而论,答案因地、因人而异。一要看你买的是哪里的房子,二要看你属于什么性质的购房者。

蔡为民表示,现在买房已经不再像过去那样买了就能涨,拉到篮里就是菜了,而需要精挑细选。他说:“我有一个安全购房的‘鸡蛋论’口诀,叫一线城市炒鸡蛋,葱花就是地铁站,买了肯定赚;二线城市是炖蛋,好料在内胆,精挑细选CBD 之一;三线城市是荷包蛋,只能选择蛋黄带——市中心或具代表性、人口导入之绝对CBD 板块。当然,这只是参考条件及观察,消费者仍应按自己需求做出必要的抉择。”

另一个角度看,刚性需求的购房者眼下自然是一个绝佳的购房时机,而改善型购房者则需要根据自身情况和后续的银行房贷政策来决定是否购房。但对投资型购房者来说,眼下买房已经不是最好的投资选择了。


地产股或许是更好的投资

那不买房的话,什么才是眼下最好的投资之选呢?答案无疑是股市。

民生证券管清友认为,今后房地产的投资属性将更多让位于消费属性。从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代。纯粹从收益率来看,目前投资地产股优于买房,因为资本市场往往先于实体经济表现。

中金公司也称,当下是地产股最好的投资时间,2015 年政策惊喜多于基本面,继续看多地产股表现,从估值看仍有20%的上涨空间。

海通证券亦认为,人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势,居民财富从地产向金融资产的转移不会变化,地产时代正在过去,金融资产为王的时代已经来临。

回顾2008 年底4 万亿元经济刺激政策和楼市救市政策推出之后的房地产股的走势也能发现,政策利好往往会在资本市场上更明显地体现出来。在2009 年,房地产板块的平均涨幅达到2 倍,最牛的房地产个股上涨超过10 倍,比如中天城投、阳光城等。尽管在2009年,房价也出现了大幅上涨,但从绝对涨幅上看,买地产股依然比买房的收益更高。更何况如今房价已经很难再出现大幅上涨的态势,反而是地产股的股价会有更好的表现。说不定在牛市中获得一笔可观的回报后再去买房的话,光靠这笔收益就可以不用再贷款买房了。

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