人民币贬值会让房价下跌吗
2015-01-09 | 作者: 汪标 | 来源:
问:我是一名北京的读者,近期我准备买房结婚。看到网上有专家说2015年美元会继续走强,全球的美元都将回流美国,中国也不例外。受此影响,人民币兑美元将出现明显贬值,房价也会出现大跌行情。我想问,如果情况真的如此,我是不是应该先把手里的人民币换成美元,等美元升值、房价下跌后,再将美元换回人民币购房?
    

你这个问题实际上包含了3个复杂的子问题,一是人民币兑美元会不会大幅贬值;二是房价会不会剧烈下跌;三是汇率升贬与房价涨跌的关系。在此,我只能做个简单的回答。

先说第一个问题,人民币目前还不是可自由兑换货币,央行对人民币汇率还有相当强的指导作用。虽然中国经济的增长速度没有以前那么快了,但7%以上的增长速度仍然是全球主要经济体中最快的。在这种情况下,人民币汇率出现大幅贬值可能性不大。2014年,人民币的确出现了2次比较明显的下跌,但总体跌幅并不大,也就是在2%~3%的范围内。而美元的存款利率与人民币理财产品之间的利差,至少在3%以上,显然还是持有人民币更合算。2015年,美联储有可能采取加息的措施,人民币与美元的利差会缩小,但考虑到汇兑手续费的问题,只要人民币的贬值幅度不超过5%,仍然是持有人民币更有利。

再说第二个问题,房价会不会跌。房价的涨跌主要取决于购买力,而决定购买力的因素有三个:一是收入,二是总价,三是利率。在一个收入持续上涨的地方,要让房价下跌是很难的一件事情,过去10多年,中国老百姓的收入快速增高,导致了房价的急剧上涨。从2014年开始,人们的收入增长不那么快了,未来的房价也很难大涨。在谈到房价时,我们的统计数字给出的是单价,并不是总价,而单价上涨了,并不意味着总价会提高。以前,开发商主要开发大户型楼盘,现在由于大户型总价高,销售困难,不少开发商改为建设小户型住宅,使得单价提高的同时,总价会降低,一套面积120平方米,单价4万元/平方米的住宅,总价要480万元,而一套100平方米,单价4.5万元/平方米的住宅,总价只要450万元。因此,我们不能只关注单价的变化,还要看总价。现在买房,多数需要贷款,2014年上半年,银行不愿意提供房贷,即便是首套房,贷款利率也可能高于基准利率10%,使很多人丧失了购房能力,随着央行松绑限贷政策和降息,加上部分银行又推出优惠利率贷款,更多的人重新获得了购房的能力,一线城市的成交量开始出现明显好转迹象。像北京这样的城市,一旦成交量起来,房价下跌的空间就不会很大。

最后说一下房价与汇率的关系。由于房价更多取决于本地购买力,与汇率的关系并不是简单的正相关关系。澳大利亚的房产价格近几年持续走高,但澳元兑美元却出现了大幅度贬值,可见问题并没有那么简单。由于中国的部分开发商借了低息的外汇贷款,在人民币贬值的情况下,它们的资金成本会上升,可能促使它们通过降价来回笼资金,这对购房者来说,无疑是机会。建议你还是持有人民币,择机购房为好。

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