楼市开启“新常态”

就在许多人认为“九不金，十不银”，楼市已提前奏响“熄灯号”之际，国庆长假的前一天（9月30日）央行一纸支持住房金融的贷款新政，乃至后续追加关于住房公积金的减负规定，再次吹皱市场一池春水，令许多人惊呼：这下“银十”有戏了。
    的确，今年(2014)“金九银十”楼市动向颇耐人寻味，它既宣示“调控就是打压”时代的正式结束，也开启了市场化运作“新常态”的大幕。问题是以房贷新政为主的救市措施，能起到的作用到底有多大？却值得推敲。

必须知道的是，新政只是央行对银行业放贷予房地产时相关行政调控、规定的放宽或取消，亦即恢复其原本权限，回归市场正常操作，但并不因此说明银行便会按照以往做法，拼命放款甚至巧立名目也要争取房贷业务。毕竟，楼市走势今非昔比，看涨预期基本消失（部分一线城市除外），而资本运作模式亦不变，银行存款流失严重、资金成本不断垫高，均使房地产在金融机构眼中未必是往昔趋之若鹜的香饽饽，更别说许多人期待的“七折优惠利率”，恐怕“只存在于想象之中”。

7折利率比经适房中签还难

摆在眼前的残酷现实是，目前5年以上基准利率为6.55%，七折后减至4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行基于创造竞争优势的考虑，还被迫调高10%达5.225%以上，如此一来，存贷差形成倒挂，“房贷打七折”无异是赔本买卖，真正有可能做到的，只剩下极少数负有政策引导与落实使命，资本金充裕、成本相对低廉的大型国有商业银行了。而我相信即使如此，数额也极其有限，或许比经适房的中签率还要低，否则所有的房贷业务岂不都蜂拥而至？

因而可以这样说，房贷新政在银行加大第二套甚至第三套放贷力度方面效果显著，但七折利率优惠“想都不用想”，正常情况下，能争取到放贷额度进而有8.5~9折的利率，已经是“祖上积德”。况且更关键的条件是必须在结清首套房产的前提下，才能再申贷二套房。

宋卫平嗅觉灵敏

从这个角度观察，便会发觉房贷新政的效应是被过分夸大了，它显然并不足以扮演房地产救“市”主的角色，那么为何许多开发商闻之雀跃，于央行政策方岀，细则都尚未落地时，便在市场掀起满城风雨？其中最为“可议”的当属新闻嗅觉极其敏感的绿城集团，以“内部发文却最终曝光”的形式，对外宣布将于11月1日起全面调价，以“改善销售价格低于成本的现况”。在我看来其目的一方面是稳住已购客户，二方面刺激犹豫不决的目标族群尽速进场，且能达到媒体免费大量曝光、宣传的效果，实乃天衣无缝的“一石三鸟”之计。看来宋卫平应重赏其负责媒体、公关之操盘手。

此外，上海房企的表现亦有“可观”之处。上海楼市9月27日~28日有22个项目开盘，房源达4274套，9月30日央行救市政策出台后，“十一”期间新开盘数量重挫至3个、1700套，10月11~12日的周六、周日更离谱，竟无新开盘及无加推房源问市，创今年春节以来，首个零开盘的周末。

何以至此？当然与 “国庆大礼包”——央行房贷新政关系密切。首先是“认贷不认房”的措施开始发酵，开发商在等待地方细则出台，不急于推案（反正已经熬了那么久了）；其次10月11~12日是长假之后的第一个周末，面对之前倍增的看房人数，房地产从业人员都忙翻了，哪有时间考虑“加推房源”这回事？至于“无新推盘”则更简单了，如果急着推案，“十一”期间就该推了，何必等到长假结束？何况当周只有一天的假期(周六调休须上班)。故而可以这么说，上海近期出现的“零开盘”现象有其偶然与必然，虽不具代表性与普遍性，但有一定的象征意义。