物业收费标准到底怎么定
2014-09-05 | 作者: 徐卓航 | 来源: 理财周刊
小区业主缴纳物业费,物业公司用其保障小区业主的正常生活。然而物业费具体包括哪些项目?物业费的收费标准到底如何?
    

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。小区业主缴纳物业费,物业公司用其保障小区业主的正常生活。然而物业费具体包括哪些项目?物业费的收费标准到底如何?许多购房者则未必能弄清楚。

 

物业费包括什么 

大家都知道物业费就是我们对居住小区内的设备、绿化、治安等等的维护所需要交纳的费用。其实,物业费具体的可以分为以下几个部分:

1.居住小区区域内的清洁卫生费用;

2.居住小区区域内的绿化养护费用;

3.居住小区区域内的秩序维护费用;

4.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

5.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

另外需要注意的是,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

 

物业费怎么收

接着,物业费的收取又有着怎样的时间节点呢?往往可以根据以下原则进行收取:

1.以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为有时候业主会直接把毛坯房出租,事实上就是入住了,就应该按100%交纳物管费。

2.业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳,对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳。同时为了尽量避免一些“炒房”的业主长期将房屋闲置,又规定“一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用”。

3.国家法律法规并没有规定物业费须多长时间缴纳一次,那么物业费的缴纳时间问题可在签订的物业管理合同中注明。

4.根据物业管理条例规定,在交房之前物业公司要与开发商进行验收,在验收完后,物业公司正式接管该小区,那么小区已竣工、且验收合格后的房屋的资料、钥匙都是必须要移交给物业公司的。

5.业主在接到开发商发放的入伙通知书后,根据入伙通知书上的时间开始缴纳物业费,并且在该时间以后房屋的一切费用、责任都由业主自己承担了。也就是说从那天开始,房屋的一切权利、责任都归业主了。

 

物业费的标准

对于物业费的具体收费标准,也有相应的明文规定,并按不同小区划分成不同的等级。其中,以最高的一级收费标准为例,除了1.00/平方米·月(已包含税、费)外,还有许多具体的要求。

基础条件:

1.小区封闭;

2.有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;

3.绿化率35%以上(包括水面);

4.绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;

6.固定活动馆所300平方米以上;

7.专用固定停车泊位1/3户;

8.具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;

9.固定体育活动场馆不少于二项设施。

公共秩序维护:

1.门岗室美观整洁,人员统一着装,设专人24小时值勤,其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2.按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于12次,对小区重点部位每小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3.小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

4.对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5.设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

6.看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7.对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8.定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。

保洁服务:

1.小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

2.公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。

3.公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次,保持干净整洁。

4.根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。

5.按楼栋口、楼层收集垃圾,每天2次。

6.垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7.垃圾设施每天清洁2次,无异味。

8.公共区域玻璃每周擦洗1次。

9.对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10.进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11.建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12.饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

 

物业费能否拒交

近年来,关于物业管理出现问题、业主拒交物业费的事例时有发生,那么业主能否拒交物业费呢?

律师介绍说,业主是第一主体,物业公司是第二责任主体,物业服务不规范业主拒交费用,就会成为一个比较复杂的问题。因为物业公司提供的是一种综合性的服务,这种服务包括很多方面的内容,而物业公司是根据业主拥有的房产面积,按每平方米固定金额收取物业管理费的。在管理费的构成项目中,有些是按年计费的,有些是按月计费的,有些是按面积计费的,有些项目的收费可分,有些项目的收费不可分或很难分。因此在现实生活中,经常是业主因为物业公司一项服务未做好,就拒交全部物业管理费,而物业公司则以其提供的是综合性服务,其他均无问题为由,要求业主交纳全额物业管理费,再具体问题具体解决,这就导致了矛盾的产生。

对于这类矛盾的解决办法,《物业管理条例》没有规定,各地现行的物业管理规范性文件也没有规定。我国物业管理行业毕竟刚刚起步,物业公司提供的服务中还有很多有待完善的地方,同时鉴于物业管理费构成的复杂性,如果明文规定业主有权拒交物业管理费,则可能加剧业主与物业公司之间的矛盾和对立,导致较多的冲突和诉讼。而在另一方面,现行法规中虽然没有规定业主可以拒交物业管理费,对此也不能理解为无论物业公司服务有多少不足,业主都必须全额交纳物业管理费。其实,当物业公司的服务存在瑕疵时,业主对物业管理费的交纳享有抗辩权,但不应全额拒交,而应根据具体情况,对分项收取费用的物业管理费,可拒交存在瑕疵项目的管理费用,对不需要分或很难分项的物业管理费,可按比例拒交部分物业管理,具体拒交数额,应由业主委员会代表业主与物业公司交涉 。

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