市场低迷令人不安

恐慌！近期的楼市有点让人摸不着头脑。上海的黄敏在3 个月之前售出自己位于松江九亭的房产，之后准备在浦东碧云重新购买一套房子，一来离父母家近一点，二来可以让孩子上附近的国际学校。但面对当前低迷的市场行情，她有点儿慌，担心房价会进一步下跌。终于思索再三，她还是决定先租房过渡，看一看再说。

黄敏并不是个案，近一段时间以来，在市场一轮又一轮冲击波的作用下，人们的心开始变得忐忑不安起来。与此同时，楼市中的各种奇谈怪论鼓噪不断，所谓“崩盘”的论调更是一石激起千层浪。不少购房者都发出了这样的疑问：难道楼市真的会出现断崖式的下跌？接下来的市场究竟会怎么走？

的确，从市场层面传来的信息是不怎么令人乐观的，国内楼市已经经历了长达半年多的低迷行情。国家统计局数据表明，今年1~5 月份，全国商品房销售面积为3.6 亿平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4 月份扩大了0.9 个百分点，其中住宅销售面积下降了9.2%。销售速度的放缓，导致库存面积的上升。数据显示，5 月末，商品房待售面积达到5.34 亿平方米，比4 月末增加了750 万平方米，其中住宅待售面积增加了405 万平方米。这些数据无疑进一步加重了人们的恐慌情绪，未来那么多库存能够被消化吗？

楼市低迷还表现在开发商投资的积极性出现回落。据国家统计局发布的数据，今年前5 个月，房地产开发企业住宅新开工面积为4.26 亿平方米，同比下降21.6%，而在前4个月，同比下降24.5%。虽然同比下降幅度趋缓，但仍然维持在较高水平，显示房企开发节奏正在放缓。

多重因素共同促成

然而我们仔细分析一下，可以发现当前楼市之所以出现这样的境况，还是有其深层次的原因。华远地产董事长任志强日前表示，在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会一并下行。他认为：“没有一个国家的房地产可以在国家经济减速的时候大发展。”他进一步分析指出，中国经济目前是“下个台阶”，是从9%的高增长变成6%~8%的中高增长，其结果之一就是房地产交易总量也会随之下降，宏观经济和房地产都会保持一个稳定的增长速度。

除此之外，经历多年的高速发展之后，楼市也到了“歇口气”阶段。据了解，中国房地产市场从2001 年开始持续繁荣，无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积，还是销售数据（主要是商品房销售面积和金额）都迅速增长。如国家统计局数据显示，在2010 年初至2011 年底近两年时间内，全国房地产投资额增幅一直维持在30%以上。面对这种局面，有专家直言，这种类似于极度亢奋的发展态势，难以长时间持续。

还有一个不可忽略的因素是，经过10 多年的快速发展，尤其是近年来房地产投资规模的加大，市场的基本形态已经发生变化，从2001 年我国城镇居民住房短缺状态，到2013 年城镇居民人均住房建筑面积一举达到35 平方米，超过中等收入国家的住房消费水平。但也就在2013 年底，商品房待售面积却达4.93 亿平方米，较2012 年末增加了1.28 亿平方米，这也使得市场面临不小的压力。

除此之外，当前银行对房贷进一步趋向谨慎，也对楼市构成了不小的影响。专家分析指出，目前的市场需求已经以自住性需求为主，刚需和改善性需求成为主流，个人住房按揭贷款的收紧，实实在在影响了人们购房愿望的实现。

此外，一些“唱空”中国楼市的论调也对市场的恐慌情绪起到了推波助澜的作用。今年2 月底，一篇题为《房价已经崩盘的5 点证据》的文章在网络上迅速蹿红，加之谢国忠等“空军”坚称房价会暴跌，以及包括法国兴业银行、摩根士丹利、日资投行野村证券、瑞银中国等机构，纷纷加入“唱空”行列，在“买涨不买跌”的预期下，令有需求的购房者也陷入了观望中。

楼市发展还有空间

那么，当前楼市真的已经到了岌岌可危的程度吗？经过本刊房地产研究中心的深入分析，得出的答案是否定的。目前市场出现的阶段性调整有其内在的原因，但不会改变市场长期发展的趋势，中国楼市仍有不小的发展空间。房地产市场有其发展的自身规律，绝不会因为一些外界因素而轻易改变，更不会因为那些别有用心的人“唱空”中国楼市而发生转向。

首先，房地产行业关联众多行业，可谓是牵一发而动全身，由此也决定了它在产业链中的地位。有分析指出，房地产的景气变化对上中下游多个行业的需求有很大影响。中上游包括钢铁、有色、机械、煤炭、化工等需求影响，下游还对建材、白色家电、交运仓储邮政、批发零售、金融等行业也有影响。

其次，从未来发展趋势看，方兴未艾的城镇化进程，将会带来更多的需求，从而保证市场在很长一段时间内得以保持健康成长态势。数据表明，截止到2013 年底，我国的城镇化率为53.7%，而据中国社会科学院估计，到2020 年，我国城镇化率将达到60%。也就是说，有将近1 亿农村人口将迁入城市，这将带来巨大的市场需求。专家认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，将为房地产市场发展提供空间。

当然，经过一段爆发式的增长之后，未来市场将会出现分化的走势。人口导入型的地区具有更好的发展空间。对此，国民经济研究所所长樊纲分析指出，楼市经过两到三年的房价回稳，以及居民人均收入的稳定增长，在人口流入地区，房地产市场的供求关系终归会调整并最终趋于均衡；不过在人口流出地区，房地产市场的供求失衡关系可能很难调整。

看准趋势不必恐慌

庄子曰：“从心所欲，顺理而行。”明白了房地产市场发展的规律，厘清了头脑中的概念，我们就不会再被当前的市场境况所困扰了。楼市有涨也有跌，哪有只涨不跌的道理。如果追溯一下历史，我们发现在2005、2008 及2011年楼市都曾出现过阶段性的调整，市场也一度出现过迷茫的心态，然而最后的事实却进一步证明，房地产市场长期发展的态势并没有丝毫改变。

至于楼市下一步将会怎么走？短期来说，楼市可能会在近期出现一个阶段性的底部。我们主要通过观察三个方面的变化来进行综合分析，其一是信贷政策的变化，其二是开发商推盘节奏变化以及价格预期，其三是政策面的变化。就信贷政策方面而言，此前央行出台的针对个人住房金融的五条意见，已经产生了一定的作用。此外，6 月份央行决定定向“降准”，这对改善未来信贷环境将会起到实质性的作用。而在推盘方面，包括北京、上海、广州等地，近一段时间以来开发商推盘节奏加快，而且促销力度加大，市场的状况将会得到一定改善。还有比如广州等城市限购松动，从这方面来说，一些地区在政策的适度放松问题上已经形成共识。当然，市场回暖很难一蹴而就，接下来楼市必然还要经历一个深度的调整震荡期，但房价不会出现断崖式的下跌，更不会“崩盘”。

面对当前市场状况，业内人士建议购房者没必要一味等待观望，而要根据自己的实际情况，合理安排置业计划。对于刚需来说，可密切关注市场，一旦碰到打折幅度较大的楼盘，则可以坚决出手。分析人士指出，下半年通常为房企所看重，而且也是推盘量最大的时间段，如果观望气氛仍然很浓，开发商只有通过大幅促销来加快去化速度，其中可能会出现购房的机会。

图 近年来全国累计商品房待售面积变化情况

数据来源：国家统计局