10年180万租金的房子能租出去?
www.moneyweekly.com.cn   2018-05-16   东方财富

10年租金180万,真有人租吗?会租给谁?

4月初,随着万科宣布旗下企业自持租赁项目——北京翡翠书院的长租价格后,许多人吐槽,以后或许连房租都付不起了。昂贵的租金在社交网络上引发轩然大波,甚至被有些人怀疑万科在“打劫”。

让人意想不到的是,在各种质疑和不解的声音还没完全退却时,万科方面的消息称,截至5月13日,其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。

大家不禁感叹到底是贫穷限制了我们的想象力。

10年租金180万的楼盘

一个月竟租出8成

今年4月份,万科全自持的租赁住房项目“翡翠书院”公布出租方案,按配租规定,租户需要一次性付清首个租期 (十年)的全部租金。如果租一套90平方米三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室,按照3万元的月租金计算,十年全部租金也将达到360万。

没错,这是租金,不是房子总价。

很多人都预计万科这个房子估计会没人租,有业内人士对此表示,那么高的租金,而且要提前一次性支付,这远远超出了绝大部分租客的承受能力。换句话说,具备这个支付能力的,与其花那么一大笔钱去租房,何不去买房呢?

然而事情却出乎大家的意料,万科的房子有人租,而且大多数都租出去了。

万科方面透露的数据显示,翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

租客啥来头?

租金这么吓人的房子,竟然一个月就租出去了八成,究竟租客都是谁呢?

万科翡翠书院项目位于海淀永丰地区北清路与永澄北路交汇处。周边高新技术企业较多。小编在地图上搜索了下该项目的周边公司,有用友软件园、北京市计算中心、安泰科技、中关村一二三工厂、辰安科技和四维图新等多家公司,从公司来看,不乏一些知名度较高的上市公司。

土豪租客中,应该有不少是这些公司的高管等。

北京一科技公司资深员工表示,“包括腾讯、百度、网易、联想、滴滴、华为在内,成百上千家互联网企业都在海淀北边的几个科技园里。拿百度来说,他们在海淀这边总监级的员工就有上千人,年薪都在300万元以上,加上公司给的租房补贴,1.5万元或者3万元租一个单位旁边的高品质住宅,对于很多没有北京购房资格或者缺码额外房票的互联网公司中高层来说,是会考虑的”。

翡翠书院项目负责人表示,项目针对的客群比较有针对性,主要是面向一些金融领域、高学历、高新科技产业以及高管人群,高知、高净值、事业稳定是普遍特质。

据悉,翡翠书院的首批租户中,包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

王昊称,“同等支出的情况下,享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账,以翡翠书院的90平,10年180万租金为例,项目周边新房在售单价8万+,首付200多万,月供约2万7,25年按揭下来总成本要1700多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活,却不用占用我很多现金流,七十年慢慢租,挺好啊。”

成为市场的一剂良药

来自链家研究院的数据显示,在实现了租购并举的发达国家,租房率都高达35%以上,而我国当下的租房率数据仅为21%。

德国联邦统计局数据显示,在德国,只有约50.4%的家庭居住在自有住房中,49.6%的家庭租房居住。尽管经济高度发达,德国的房地产价格也因租赁市场发达、租房比较高、整体供给充足、供需基本平衡而在欧盟中处于中低水平,而且房地产市场维持着长期稳定。

从德国经验出发,我国走向房地产市场更稳定发展的良药之一,就是培育与发展住房租赁市场,增加多元化的供给,填补当前的租赁市场空白。

随着二胎放开,大量的家庭都面临着如何满足一对夫妻、两个老人、两个孩子三代人改善型生活空间需求的居住困境。但在北京,这类居住困境的实际解决选择却十分有限——新房供给稀缺,且高产品单价均在8万以上,首付门槛颇高。

一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示,当区域客户群中,当前未能满足的家庭主流租房需求包括:至少要有3——4个卧室满足一家老小的改善型需求;租赁房源安全稳定有长期居住保障,不必年年搬家;能够实现职住平衡;房屋所在社区生活便利、有社群感,图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。

翡翠书院的出现,及时填补了市场的这一空白。从需求出发,解决市场痛点,这也正是翡翠书院成为首个试水成功的“北京样本”的重要原因。

长租房或成未来选项

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出,10年180万的租赁案例,毕竟只是企业对市场的一次探索,其成功与否暂且不论,它至少传递了这样一个信息,那就是长租公寓会是未来住房租赁领域的重要一环。

从短期来看,一方面政府明确提出了“房子是用来住的而不是炒的”,并且出台了各种政策限制房价,从而消费者购买作为投资品的房子的热情就会在一定程度上下降,同时房地产商从出售房产中所能获得的产品溢价的空间也被大大压缩;另一方面,很多地方政府,尤其是一二线城市,为了吸引人才而出台的“租购同权”,也需要盘活存量,那么鼓励发展住房租赁市场也是应有之义。

而从长期来看,我国租房市场将会非常庞大,租房需求在未来会进一步凸显,这也是各大房企纷纷布局该市场的重要原因之一。但在目前,长租公寓盈利难也是行业共识。毕竟,长租公寓建设前期投入大,回收周期长,而且要走规模化就还得持续扩张,这就给房地产商很大的资金压力。或许,这也是“翡翠书院”租金高得让一般人咋舌的原因之一。

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