五线城市房价“燥起来”?
www.moneyweekly.com.cn   2018-02-22   证券时报

“幸会铜陵!”在故乡热门商圈里“刷屏”的碧桂园广告,无时无刻不在提醒人们这个行业龙头要“为有成就的铜陵人建五星级的家”。

对于“五线城市”铜陵来说,碧桂园是继恒大后第二家进入该市的房企巨头——上一次恒大进入铜陵,正逢楼市调控的关键年2010年,此后七年间,鲜有全国大型房企涉足。

某种程度上,“急跌急涨”的铜陵很适合做一个观察四五线城市楼市的窗口:2014年,它曾因楼市低迷期间在全国率先打响楼市“救市第一枪”而备受争议。接下来三年里:一二三四五线城市排浪式的房价上涨,到2017年,四五线城市迎来了新的“浪头”。

多年来徘徊在四五千元的铜陵房价,2017年涨了20%,均价突破六千,核心区域房价达到1.5万元。无论碧桂园还是安徽省内第一大房企文一集团,都选择了在去年重新审视铜陵市场。不完全统计发现,2017年还有来自佛山(楼盘)的新明珠实业,总部上海(楼盘)的中梁地产,福建富安置业等外地房企进入这个“小”市场拿地。

“不想”或“不愿”来的大房企,再次来了五线城市。接下来的2018年,铜陵的楼市会发生什么?

时隔七年,大房企再进五线

去年10月和12月的两个月里,碧桂园接连出手拿地,出价总额8.28亿元成为了当地2017年购买总金额最高的房地产企业,一时间在铜陵风头无双。

这倒让人想起2010年恒大初入铜陵的情景。七年前,恒大集团选中了当时房价在安徽省内较高的铜陵作为布局皖南的第一步。2011年5月,铜陵恒大绿洲首开,成交精装修价格约在6300元/㎡,那一年,省城合肥(楼盘)的住宅均价也不过6219元/㎡。

从规划布局到小区绿化,精装修和营销理念上,恒大绿洲项目第一次刷新了铜陵人买房理念。但另一方面,谁也不知道恒大是否能算品牌房企开拓五线城市的优秀样本——铜陵恒大项目总规划51栋,共计6387户,至今尚未清盘。

这和楼市调控有关。查询腾讯房产的数据,考虑2010年调控有一定的滞后性,在2011年2012年铜陵芜湖等沿江相对发达地区楼市价格“疯涨”至安徽前列,一度比肩甚至超过安徽省城合肥。

好日子并不长。铜陵恒大项目2012年对外价格7400元/㎡,实际售价超过6000元。但此后楼市行情急转直下。2013年,在国家调控政策执行之下,铜陵恒大项目售价下降至5390元/㎡。当年全铜陵住宅成交均价约4797.9元/㎡,较2012年价格开始下滑。2014年,恒大精装改毛坯,价格降价至4860元/㎡,还推出“首付一万拎包入住,送全套家电”等活动。

如今,恒大终于赶上了清盘的“好时候”, 近期更传出恒大有意在铜陵拿第二块地的消息。

笔者在恒大售楼部看到,大年初三,售楼部现场大概有30多位的客户,多数是全家人来看房。目前恒大推出的精装修房源标价多在8000-9000元/㎡左右,虽不知“标价”从何而来,但叠加“88折”的折扣,98折的按揭折扣和“直减3万”的新春“返乡置业”优惠后,折后均价约在7500元/㎡。一套130平米左右的精装修高层,总价也仅在100万左右,首付在2-3成。

距离恒大不到3公里的碧桂园项目,放风价是高层精装修8000元/平米,目前首开600套,听说目前有500套获得认筹。龙头房企的进入带来了更丰富优质的住宅产品,也推高了当地的房价。

“一百万买别墅”

在铜陵人的记忆里,房价并非只涨不跌,但对政策的反映有滞后性。笔者身边有不少的亲友在2013年前后进入楼市,以8000左右的价格买房,至今仍“被套”的并不少见。春节期间去探访的几个大型楼盘,也反映了铜陵楼市的几番起落。

比如定位别墅的“文一。十里春风”项目,脱胎于2013年铜陵本地房企“双龙旅游置业公司”投资开发建设的“御龙湾”项目,当时该项目列入当时的“861”计划重点项目之一。但在开工不到2年后的2015年停工,因诸多债务纷争,被司法机关对其名下的国有土地使用权及在建工程强制查封、扣押、冻结,遭遇司法拍卖。

此前文一集团通过受让方式获得了铜陵上市公司中发科技(600520,现文一科技)的控股权,在当地的政商界看来,“十里春风”项目体现了政府对文一集团对“文一科技”付出的认可。到今年2月,当地规划局批准了“十里春风”新规划:除了住宅用地外,还有社区医院和养老康健中心等。

根据介绍,十里春风项目位于铜陵某风景区内,依山傍水,物业类型以160平米-200平米的三层联排别墅为主。定价在5800-6800元/㎡,加上赠送面积,200平米的别墅套内使用面积有240平米,不包含前后院子。

也就是说,最低93万,最多140万,就可以获得风景区内的别墅。但无论是商场展厅还是售楼部,来参观了解的意向客户都不多。

“即将首开的一期七十多套房源目前一半都被预定了。”十里春风“项目的营销人员诚恳提议:”现在看确实地理位置很偏僻,学区也没落定,但等周边配套都起来再买,价格肯定不是一百万左右一套的价格了呀。

出于好奇,我去了“十里春风”现场:“村村通”公路畅行无忧,项目对面是连绵的村庄院落和农地,风景优美但人烟稀少,并无其他公共设施配套,间或有木质农家乐广告牌进入视线。一位提前下班的售楼部工作人员请我离开时捎他一程:“公交很难等”。

政府从“救市”到引导

回顾“十里春风”(御龙湾)项目上次停工的时候,正是铜陵房地产上一轮“高潮”到“谷底”的艰难时刻。2014年5月,铜陵市政府率先宣布当月起公积金贷款额度提高20%,首付比例下调至20%,购买家庭首套普通住房按房价1%的比例给予契税补贴。此举当时掀起热议,被认为是打响了地方政府“救市”的第一枪。2014年下半年,铜陵的房地产市场滑向价量齐跌的谷底。

2017年开始有了明显复苏。当地房地产管理处官方网站数据显示,2017年,铜陵楼市住宅类商品房成交均价在5530.5元/㎡左右,较2016年4550元/㎡的均价上涨21.54%。最新的数据是,2018年1月铜陵市商品房住宅成交均价5697元/㎡,铜陵2月本月签约39套,备案654套,住宅成交均价增加至6062元/㎡。

当年政府对房地产市场的态度,也有着细微的变化。去年9月,铜陵在新一轮房价大涨中取消了对购买商品房的政府补贴,明确要求把商品住房涨幅控制在合理区间,在安徽省层面上,2018年政府工作报告表态“因城施策加强房地产市场调控”,定调要“一城一策”防止房价大起大落。

不过,在全国三四五线城市去库存的大形势下,各地方政府眼中合理的涨跌幅是多少?

刚需仍是主力

谁在购买铜陵的房子,以至于2017年均价抬升了20%?从笔者观察到的情况看,主要分为以下几类:一是希望改善户型和学区的中青年夫妻,以及为了孙辈上学在子女家附近买房方便照顾孩子的老年人;二是正值婚龄的刚需青年,一般都需要在市区或县城买房置业。三是以资产保值为目标的中产,但由于多数人都筹划为子女在其他一二线城市置业,真正出手的不算多。

有多位置业顾问告诉我,今年稍显不同的一个情况是:由于一二线城市的房价飙升及户籍社保限购政策,今年返乡的“回流”年青人比往年要多。“铜陵不限贷外地户籍不限购,合肥现在房价都两万了,有很多合肥的,甚至从合肥周边县城来这买房投资的”。

铜陵的楼市有其特殊和普遍性:一方面,城市的人均GDP在安徽省内居前,经济基础较好;但也面临着作为“中国古铜都”资源枯竭型城市的艰难转型。另一方面,近些年城市拆迁改造,铜陵率先进行的货币化安置也使得当地很多城镇居民拥有了两套以上的房子或相应补偿金。出售回迁房去买商品房的情况也不少见。

此外,近两年原属于安庆市的枞阳县划入铜陵市,行政区划调整让铜陵在摆脱了“华东面积最小的地级市”的同时,享受了一次人口流入的红利,多楼盘甚至在枞阳县也设立了营销中心。在铜陵市政府的表态显示,2015年以来商品住房去化周期由13个月降到8个月,库存有所减少。

铜陵只是一例。目前铜陵核心学区房一手房房价突破1.5万元。2月20日的地方新闻显示,安徽其他三四线城市中,滁州房价突破1.3万元,蚌埠突破1.4万元,芜湖1.2万元,合肥周边的肥东县,部分房价已破1.6万元/平方米。

城市的街道纵横交错,但“买不买房”,“什么时候买房”,却永远是年轻人徘徊着的十字路口。也许,不止急切购房的市民有些徘徊观望,或许连楼盘开发商自己心里也并非胜券在握。

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