北京核心地块遇冷解读
www.moneyweekly.com.cn   2017-08-02   北京商报

在8月1日举行的北京土地市场8月首轮土地拍卖会上,因包含一块近年罕有供应的东城区地块而引发业内广泛关注。然而拍卖现场却未能出现企业激烈争抢的局面,因无房企到场参加现场拍卖,东城永定门地块最终以接近底价的价格成交。

核心地块遇冷

拍卖当天,共有1宗东城地块、2宗平谷夏各庄共3宗土地出让,拍卖起始总价为51.5亿元。最终,3宗地块实现总成交价58.3亿元。

其中,东城区永外大街地块最受关注。但拍卖当天,最热门东城地块却因无房企到场,由招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元将这块“史上最高限价”地块收入囊中。该地块溢价率仅为0.5%,楼面价则为5.2万元/平方米。

业内人士表示,东城永定门地块遇冷有些出人意料,因为这是“断供”多年的北京内城核心区罕见推出的新地块。

资料显示,该宗地的建筑控制规模为73598平方米。土地性质为R2二类居住用地、B4综合商服用地。同时,该项目未来在售价方面也有所限定,销售均价将不超过8.9万元/平方米,且最高销售单价不得超过9.4万元 /平方米。上一次东城区推出住宅用地还要追溯到五年前的香河园地块。香河园地块最终由融创中国开发成知名豪宅项目使馆壹号院,目前销售均价已达到15万元/平方米左右。

对于该地块遇冷,亚豪机构市场研究部总监郭毅则表示,该地块位于核心城区二三环之间,为不可多得的内城地块。但劣势也同样突出,除去南二环的历史遗留氛围之外,地块自身商业50%自持20年,以及配建博物馆等要求也使得地块运营较为复杂。另外,该地块竞得方还需交纳土地开发建设补偿费33.9亿元,因此土地成本合计高达72.3亿元,整盘楼面价已高达9.8万元/平方米。在该地块的限价规定则为“均价不超过8.9万元/平方米,最高单价不得超过9.4万元/平方米”。

此外,住宅部分执行“90/70”也成为地块本身一大短板。虽然该地块限价与周边豪宅动辄十几万的单价相比比较“亲民”,但从2017年8万+住宅成交当中,套均面积在90平方米以下的占比仅为4%,而套均面积200平方米以上的产品占比则高达40%。因此高端客户偏爱大尺度豪宅的喜好也给项目未来的去化带来难度。

远郊地块热度高

值得注意的是,与东城永定门地块意外遇冷相比,同期出让的平谷2宗地却受到众多房企的追捧。其中,平谷区夏各庄镇03-04地块占地面积48594.466平方米,控制规模58313平方米,容积率不到1.2。该地块共吸引了首城、金科、招商吉林天茂联合体、旭辉、保利首开龙湖联合体、首创、中海、金地、远洋、万科、碧桂园、石榴等共计12家参与角逐。

仅在数分钟内,该地块便经过10轮报价,最终石榴集团以8.23亿元率先触及地块上限,将拍卖转入竞自持阶段。经过7轮报价,最终金科以24%的自持率胜出。与之类似,金科同样将第二宗03-11地块收入囊中,该地块成交总价11.67亿元,自持比例28%。

对于平谷两地块与核心区东城永定门截然不同的命运,相关人士表示,夏各庄两住宅用地仅有少量教育用地,其余均为商品住宅用地,且容积率分别为1.0与1.2,明显低密度别墅地块,并且有出产目前市场极为稀缺的类独栋产品的可能,因此吸引了十几家房企激烈比拼。

据了解,目前平谷区域在售别墅产品中,中昂·邑上原著在售双拼别墅,单价在2.6万元/平方米左右,首城汇景墅在售联排和双拼别墅,单价2.5万元/平方米左右,而这两宗平谷限价地位于平谷以东的非核心地带,同时,地块限价规定的商品住房销售均价不超过2.6万元/平方米,且最高销售单价不得超过2.73万元/平方米,有一定优势。

成本控制的比拼

“从当天拍卖地块的走向和结果来看,无论是内城土地还是远郊地块,在”限售价“、”90/70“等在内的一系列土拍政策的限制下,企业拿地开发的成本都在日益上升。一位长期观察土地市场的专家分析,东城永定门地块在楼面价已高达9.8万元/平方米、限售均价又不能超过8.9万元/平方米的情况下如何实现盈利,绝对是一门控制成本的”学问。平谷夏各庄两地块在溢价率和自持比例方面也让项目后续操盘的难度不小。

中原地产首席分析师张大伟表示,当日成交的3宗地块全部限价,从地价计算角度看,利润率都不会高。从长远来看,未来北京土地市场上,优质地块也很难出现高盈利,而且土地市场的竞争将是一场成本控制的比拼。包括建设成本控制、车位销售以及商业营销综合能力的竞争。对企业而言,在操作高价土地开发时,稍有闪失就会出现亏损的可能。

截至目前,北京住宅地块已实现成交37宗,并且目前仍有7宗处于挂牌出让当中,其中包括自住房,可售商品住宅、租赁型商品住宅等多种类型,可售商品住宅当中,限售均价从2.1万-8.9万元/平方米,这些土地可开发的项目产品类型多样。但这些地块普遍为“限售价”地块,出于成本控制的考虑,也将加快周转速度,将于明年初甚至今年底陆续上市,明年北京住宅市场供应紧张情况将得到大幅缓解。

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