广州租房可以上名校 房价要降?
www.moneyweekly.com.cn   2017-07-20   每日经济新闻

房价高企,焦虑情绪笼罩的情况下,楼市微小的变动,都能挑动人们敏感的神经,更何况是租购同权这样一颗重磅炸弹。

在广州7月17日提出,租房人子女可就近入学,保障租购同权后,各种解读铺天盖地,而大家最关心的无疑就是,这样的政策是否可以把房价降下来。

众所周知,目前房子的定价附加了户籍、学位等大量福利,如果打掉这一块的定价,房子的价值将会降低,因此有人认为广州租购同权的措施将会抑制高价学区房。但也有人认为,租购同权并不能解决学位稀缺的问题,反而会炒高租金,房东可以持续经营,学区房的价值还会提高。

激烈的争议中,有人看得更远,广州的租购同权措施能否推广到全国,成为调控楼市的长效机制,成为另一个关注的焦点。

租购同权落实面临难题

7月17日,广州市发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提到,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

当然,这个措施也有限制条件。

方案提到,拥有同等入学权利需符合两个要求;第一,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女;第二,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。

目前,各区同等入学权利的具体实施细则尚未出台,但原则上将于2017年8月底公布实施。不过,对于该项政策如何落实已有颇多争论。

广东省房地产研究会副会长韩世同表示,“租购同权”是一个良好的开端,但能不能落实还是一个问题。因为优质学校学位有限,学校不一定认可租房享有同等入学的权利,所以“租购同权”不是根本地扭转学位稀缺的解决方法,需要细致全面地研究和落实,寻找到更佳的解决途径。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也表达了类似的观点,在中心区教育资源奇缺的情况下,相关政策执行会有难度,租房就近入学无疑会加剧优质学位的资源的争夺。邓浩志认为,这一政策在广州的外围区域执行的可能性更大。

如何影响房租、房价

为保障子女入学,许多家庭不得不买房。在不考虑“租购同权”是否有附加条件的情况下,该政策落地租房就可以解决入学问题,那么会不会使得广州地区租房价格暴涨,同时影响房价呢?

韩世同认为,租房价格上涨和下跌的可能都存在。若单看“租购同权”,貌似租房享有同等入学权利,学区内房租租金会上涨;但是现在政府加大提供租房的房源,实际上会造成租房房源过剩,现在社会上空置的房源很多,并没有全部投到租赁市场上去。

华南城市研究会副会长孙不熟指出,长远来看,“租购同权”肯定会降低大众的购房热情,房屋炒作的素材和动力都会减少,房价会逐步回归理性。

孙不熟认为,一些郊区房子稀缺性不强,买家的支撑面也不大,“租购同权”会让这类房子的含金量大打折扣。对于大城市核心区的房子来说,冲击不会太大,毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性,即使失去了“学位”这个巨大的附加值,仍然会有其他的附加值来补充,比如租金收入,比如资产保值的功能等。

那么在“租购同权”后,学区房还有投资价值吗?一直实行租购同权英美等国可以做一个参考。

英美的入学资格认证不需要看房屋产权,只需要家庭实际居住在学区内的证明即可,很多家长会选择在小孩就读的几年中搬到相应的学区租房居住。在伦敦,有14%的家长选择在学区租房住,并不比买房的家长(17%)少太多。

国外学区房可以用作租房投资,并不是一笔单纯的消费。比如在大学附近,由于外地和留学生群体庞大,所以客源充足、租金高、投资收益有保障。

房屋租赁时代来临?

5月住建部公布了《住房租赁和销售管理条例》草案,而此次广州“租购同权”试点更是进一步细化落地。

7月18日,人民日报海外版发表评论称,在“房子是用来住的,不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下,中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。

发展房屋租赁市场或是未来调控楼市长效机制的重要一环。

邓浩志认为,租房逐步跟买房享有同等权利,是未来发展的趋势。未来政府解决住房的问题思路可能会有一个大方向性的改变。就可能是除了商品房买卖之外,更重要一个是扶持租赁市场,让更多的人采用租房的方式,因为租房毕竟来说价格更廉价。

国家对房地产的调控思路正发生深刻变化,解决高房价的思路将更加多元化,通过大幅提升租赁住房的供应量,实行购租同权,从而降低买房需求,从需求端缓解房价上涨压力。

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