住建部新规助力“租赁时代”
www.moneyweekly.com.cn   2017-05-24   法治周末

用力将最后一个打包带拉紧,邢征喘着粗气背靠沙发坐在地上,眼前刚刚打包好的3 个行李箱意味着他又要搬家了。

“举家迁移何时尽。”邢征唯有在朋友圈许下自己简单的愿望,希望房东突然涨房租、无辜被驱赶的事情不再发生,“租房也想图个安稳。”

邢征只是众多“租房大军”中的一员。目前中国约有 1.6 亿人在城镇租房居住,主要以外来务工人员、新就业大学生等群体为主。而对于大多数中国租房者来说,租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。

一家互联网租住平台5 月发布的一份租房调查报告显示,有超过八成租客曾因各类原因被坑: 24% 的租客曾遇到押金不退, 24% 被随意涨房租, 18% 遇到房东、中介拒绝维修,16%遭遇收租人卷款跑路……他们的境遇并不乐观。

这一状况有望得到改善。5 月 19 日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例 ( 征求意见稿 ) 》,公开征求意见,这也是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

中原地产首席分析师张大伟表示,此次意见稿对住房租赁市场的种种乱象进行了规范,特别是全面强化保障了承租人权益,将有助于构建房主与租客处于同等地位的新型住房租赁关系。

着力保障承租人权益

意见稿共七章,四十七条,对住房租赁、房地产开发企业的住房销售以及房地产经纪公司、经纪人的服务均进行了规范。但业内普遍对其中涉及住房租赁的内容给予了特别关注。

在租客的众多“痛点”中,如果要问哪项最“痛”,答案无疑是涨房租。

自从2011 年来到北京,邢征已经“被迫”换了 3 套房子,原因无它,都是因为涨房租,以致于每次快到合同续约前接到房东的电话时他都战战兢兢,生怕对方一句话自己又得多掏腰包。

对此,意见稿明确,对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。同时,直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格,避免房东任意涨价。

除此之外,意见稿还为承租人提供了多项“红利”。

当前出租人与承租人签订的合同期限一般是一年或无固定期限,为了保障承租人的“安稳”,意见稿鼓励租赁双方签订 3 年以上的长期租赁合同并给予相关政策支持。

目前租房“主流”的“押一付三”交付形式其实一直被租户所诟病,除了害怕退房时房东扣留押金外,集中支付数额较大的租金也给租户带来了一定的经济压力。

对此,意见稿规定,出租人收取押金应当在住房租赁合同中约定押金数额和返还时间,除合同约定情形外,不得扣留押金,扣留押金需承担举证责任。同时明确除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金。

“从租金、押金,再到租房期限,意见稿中涉及的内容均切中了租房者的现实之痛,也是对租房者权益保障的明显倾斜。”与出租人相比,承租人普遍处于弱势,上海易居房地产研究院总监严跃进认为,国家出台这一条例是在力图使双方处在相对平等的地位,构建公平的租赁市场。

不过,张大伟强调,意见稿的条款能否切实落实还要取决于租赁备案制度的执行。

根据相关规定,房屋租赁应到相关部门办理登记备案制度,但实际中很多出租屋都没有去办理登记备案。

邢征租的3 套房子都没有去办理过登记,因为办理登记的同时房主要缴纳相应的税费,因此,房主一般不会主动要求登记。考虑到没有什么实质好处,害怕“惹恼”房主,很多租户也对此不甚关注。

“租赁登记备案后对租赁双方行为将有更严格的规范和约束,一旦出现纠纷也便于维权。”此次意见稿再次明确住房租赁应进行备案,但张大伟坦言,由于涉及到房主利益,如果相关部门不加大监管核查力度,登记备案仍可能沦为空谈。

想要真正转变民众观念,开启“租赁时代”,仅仅让房东让渡权利是不够的,从国外经验来看,还需让租房者可以享受到与购房者同样的公共资源、公共服务。

此次意见稿强调了承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。在张大伟看来,这是极大的利好,通过使承租人在工作、子女教育等方面获得实际利益,也能在很大程度上促进住房租赁登记制度的执行。

鼓励企业租赁模式发展

实际租房中,有时和你签订合同的并不一定是房主本人,他们是通过从房东手上租房后,再将其转租给其他人赚取中间差价的“二房东”。

当前不少“二房东”直接冒充房主和承租人签订合同,承租人有时难以分辨,但期间一旦出现问题,或“二房东”跑路,由于不是与房主本人签订,当事人维权往往变得比较困难。

意见稿对此类行为进行了严格限制,明确承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,应当征得出租人的书面同意。同时强调自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。

严跃进表示,工商登记的要求是此次意见稿“首创”,此前国家并没有相关规范,要求大量转租者办理工商登记,将使其受到工商部门的监管,有利于规范这类行为,再配合对中介行业的监管,将为租房者提供更安全的房源。

对住房租赁各方进行详细的权责界定,有助于促进住房租赁市场公平良性的发展,但在张大伟看来,如果不能解决房屋租赁市场供需失衡这一根源问题,承租人与房主很难达到真正意义上的平等。

当前中国住房租赁市场中主要以个人住宅为主,机构租赁占比不足2% ,而这在美国比例达到 30% ,在日本更是高达 80% 。为此,除了加大廉租房、公租房等公共性租房资源的供给外,意见稿也鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业来增加出租房供给。

事实上,北京、浙江等地已经开始推出企业自持型租赁房的相关政策。

与一些西方国家相比,当前中国的房屋租售比并不均衡,出于利益角度考虑,企业对于建设租赁房的积极性其实并不高,当前试点地区在通过各类政策来鼓励企业投入其中。

比如,北京市在2016 年年底就将位于海淀、大兴的 4 宗地块采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让,在竞价达到合理土地上限价格后,将通过竞报企业自持商品住房面积来确定竞得人。

2017 年 4 月 14 日,北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,规定企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

在严跃进看来,鼓励住房租赁企业发展,除了要为它们提供金融、税收、土地等优惠政策外,更重要的是要让民众逐步认可这种模式,用市场来真正吸引更多的企业投入其中。

目前有关国家企业自持型租赁房发展还没有出台具体的规范,此次意见稿也笔墨较少,但严跃进注意到,其中个别内容已经触及到了其发展核心。

很多西方国家之所以能大力发展租赁市场,很大程度上取决于租赁期限长、租金稳定的房源。

比如,德国的《住房租赁法》就规定,房租合同为无限期,承租者可提前几个月提出退租要求,除非承租者不按时缴纳房租,或者法律证明出租者本人要居住此房,否则出租者不能主动收回房屋。房租不能超过政府制定的《房屋租金水平表》的20% ,否则承租人可起诉出租人。

此次意见稿也明确提出住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3 年。

“长期稳定的房源对很多租房者来说有足够的吸引力,住房租赁企业的发展能够为租客带来更多选择,在一定程度上对租赁市场进行分流。”严跃进表示,与当前散户为主的住房租赁市场相比,这也更加便于管理和规范。

促进房产市场长效发展

未来的中国住房租赁市场可期。链家研究院院长杨现领曾表示,未来中国将有约两亿人进入租房市场。业内报告更是预测,到2030 年,租金交易额将达 4.6 万亿元,租赁人口达到 2.7 亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。

因此,规范住房租赁行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,让租房者更安心,就变得必要且迫切。

“事实上,规范租赁市场同样是国家楼市调控中的必要一环。”严跃进表示,此次国家针对住房租赁领域的立法,此前已有端倪。

早在2015 年的中央经济工作会议上就提出要“建立购租并举的住房制度”; 2016 年年底召开的中央经济工作会议上,明确提出要加快住房租赁市场立法;今年年初,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。

此次意见稿的出台,标志着国家住房租赁市场立法有了实质性的进展。

张大伟分析,此次立法“剑指”住房租赁市场,一方面当前国家住房租赁总供给中有近九成来自个人出租住宅,这种以个人房东为主的市场供应现状,导致住房租赁市场呈现出“小、散、乱”的现状,如果不加以规范将不利于整体住房租赁市场的良性发展。

另一方面,规范住房租赁市场带来的一个更深层好处就是促进中国房地产市场的稳步长效发展。

在此前4 月 25 日召开的中央政治局会议上明确提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。尽管如何实现“长效机制”还没有官方解读,但张大伟认为其根本就是要抑制“炒”房,使住房回归其原本的居住属性。

租住本应该成为一种生活方式。在不少发达国家,租赁是主要的居住方式。而据粗略统计,目前中国一年房产交易金额可达17 万亿元,但租金只有 1 万亿元。中国租赁市场与交易市场呈倒挂趋势。

实现“购租并举”的楼市消费观念,用规范的租赁市场对购房热进行降温和分流,无疑将有助于抑制房价,建立房地产市场发展的长效机制。张大伟认为,新政的出台,意图通过有效保护租房者合法权益来稳定租赁关系,通过规范房屋租赁市场来逐步实现这一目标。

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