开征房产税 细节很重要
www.moneyweekly.com.cn   2017-03-06   证券时报

这些年房产税话题被炒烂了,但在征税动机、70年产权与征税依据、房产税与税制完善等大问题上仍未取得共识。如此局面既因为此税涉及太多人利益,“口袋决定脑袋”,也因为理论界研究的肤浅。从近期新闻看,房产税推出只是时间问题,既如此,不如先搁置基本问题,关注一下细节,因为细节问题可能最终决定着房产税的成败。

首先看征税权分配。大多数国家房产税是地方税,中国也应如此,中央层面的首要工作是通过立法确定指导性原则,如征收对象、征收方式等,而税率的决定权应交给地方,因为各地市场状况不同,财政收支情况差异极大。具体到地方哪级?美国房产税是在市、县和学区三个层面进行分割的,有些地方分配给学区的比例超过一半,考虑到中国国情,房产税以市为单位统一征收和使用较为合适。

再看征收对象。对商品房征税没有疑问,其实,房改房和保障房只要产权完整、能够自主交易,也应该是征税对象。保障房制度本身有巨大漏洞,已经造成了一定程度的逆向不公,通过追溯调整矫正不公不现实,房产税则能起到一定的平衡作用。从远期看,农村住房如果获得了较多的公共服务并且市价较高,也应纳入征收对象。

有人提议通过房产税将“小产权房”合法化,这混淆了基本概念。房产税对应的是公共服务,而“小产权房”问题的本质是级差地租私有还是国有,因此合法化的途径是补缴地价,与房产税完全是两码事。如果在这个问题上卡住了,“大产权房”交税而“小产权房”不纳税,是很不公平的。

再看征收方式。房产税在其他国家都是普征,中国房产税开征时大概率有一个起征点,因此征收方式这个“细节”非常重要。目前的意见有两种:一种建议按套数征,一种建议按人均面积征。这两种方式都有很大问题:按套数征收虽然简便一些,但极可能引发大规模“假离婚”或无必要的户口分立;按人均面积征似乎更合理一些,但纳税负担与房产价值之间不能很好对应(普征情况下不存在这一问题),例如甲乙两套住房,甲面积较大但地处偏远、公共服务较差,乙相反,面积小但公共服务好,结果可能是甲市价比乙低但征税额反而较乙高。

笔者认为,按人均评估价征收最为合理。家庭人均住房价值精确体现财产多寡,也对应着获得公共服务的多少,所以这种计征方式能最好体现财产税的本义。在这种方式下,不是规定人均免税面积,而是规定人均免税额,如规定人均免征额为100万元,某三口之家住房总评估价值500万元,则只对300万以上部分征税。这种征收方式可以实现最大程度的公平,在不动产统一登记完成后,借助完善的信息系统,征收成本也很低。这种方式还有一个好处,即地方出于多收税动机,有动力改善低房价地区的公共服务,有助于促进公共服务均等化。

至于是按固定税率还是累进税率征收,也应由地方决定:需要强化对房价调节功能的地方,可设置较低起征税率并实行累进征收;更强调税源作用的地方,则可实行较高的起征税率并按单一标准征收。

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