上半年全国涌出205宗地王 谁在批量制造?
www.moneyweekly.com.cn   2016-07-01   广州日报

6月29日,合肥首次采用网上拍卖的方式对19幅经营性用地进行出让,其中绝大部分是宅地或商住地块,总出让面积1826亩。虽然首次采用了网拍方式,但各房企拿地依然亢奋,3个多小时内刷新4个地王,以滨湖为代表的多个区域楼面价接近2万元/平方米。

73宗

6月地王数刷新历史纪录

而这只是地王潮的一个小小缩影。统计显示,截至6月29日,今年全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块,51宗超过30亿元的高总价地块,3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块,约是去年同期的8.5倍;92宗溢价率超过100%的单宗地块,约是去年同期的45倍。

随着地王的频繁出现,今年上半年,部分地区已经出台地产调控措施,但地价依然一路突飞猛进,地王诞生的速度并无降低,反而上升。中原地产数据显示,若以溢价率40%,地块成交额超过5亿元来划分地王,此外部分城市的10亿元+地王也计算进入,在5月全月的统计数据中合计有69宗地王,在6月再次刷新了这一历史纪录,全国合计出现了73宗地王。

在此次“地王潮”中,央企和国企担任的角色不可或缺。

央企国企抢得半数地王

6月29日上午,上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块进行公开土地拍卖。最后经过多轮竞拍,中粮地产以24.4亿元摘得土地,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%。中粮地产为中粮集团有限公司控股子公司,为典型央企。而此前,首创地产等央企、国企已经在土地市场上崭露头角,在200余宗“地王”中,央企、国企获得的比例多达106宗,占比达54%。

预测

地价走高

或增加房价上涨压力

从城市分布来看,二线城市地王数量已经全面超过一线。分别为苏州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。

中原地产首席分析师张大伟表示,2016年是中国地王最密集的年份,三高地块普遍出现在一、二线城市,高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市,对后市房地产市场带来巨大风险。

以北京为例:北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿元,而截至2016年6月16日,销售额只有224.8亿元。

而从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万元,按照基本成本测算,销售价格需要在6万元左右。

“目前北京的房价销售均价在3.5万元左右,这部分地王入市的难度依然非常大。对于这个1919.38亿地王来说,未来3年如果销售额不到2000亿元以上,很可能出现部分项目的资金链风险。”张大伟认为,对于一、二线城市来说,未来一年房价不涨超50%,拿了地王的企业都将面临入市难题。“楼面价超过房价已成为常态。已经出现了遍地地王的现象,虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。”

不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,尽管如此,“下半年土地市场依然会热,尤其从近期上海土地出让的情况看,开始注重对住宅用地的供应,或者说纯住宅用地的供应,这样一个思路在下半年会延续。而且部分房企土地资源本身不足,所以依然会有积极补仓的需求。当然地价也会有一个上涨的可能。”

地王“批量制造”揭秘

内幕一:

“协商摘牌”事后退款造地王

“现在很多地王都是为了拉高地价而被刻意造出来的。” 一位房地产资深业内人士坦言,“协商摘牌,内定摘牌人,协商价格,高出部分退还,事实上房企并不一定为此付出了那么高的价格。”

除了退款之外,部分土地还会捆绑上一些小的项目,从而增加其价值,“比如捆绑PPP项目、附送城建项目、附送小地块等等,很多都是买一送三、送四、送五,不这样,人家是不会投的。”该业内人士直言。

同时,上述业内人士也直言,举牌后退款确实涉及到利益输送的问题。

内幕二:

部分地王不为赚钱仅为“带动周边”

另一位房企人士也直言,地王并不一定为了赚钱,很多地方政府造出地王只是为了带动周边。“一块地拿出来,周边在售小区的开发商会自觉去陪标,一起叫高地价,给外人显示出争夺地价的样子。”而这样一块地王拍出,周边小区的房价自然会水涨船高。

此前,也有全国性房企的管理层在抢地大战落败之后,轻松地表示:“我们有自己的拍地策略,最终虽然这块地并没有被我们收入囊中,但是间接可以带动我们在当地的新盘销售。”

而另一位业内人士则表示,用新地王为老地王“解套”是房企的惯用策略,高地价可以反哺周边的房价。不过,其也直言,最终房企是否能顺利回款还是要靠购房者买单,争相高价拿地的房企是否能被下一轮“地王”解救,依然是个未知数,风险很大。

内幕三:

国企央企猛拿地王为财务增值

中原地产首席分析师张大伟表示,全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是,资金潮下的资产荒。而这一“资产荒”现象,在国企央企之中表现得尤为明显。

“为何现在地王都是国企?因为利率便宜,国企举债成本低,同时账上现金多,无处可投,另外一个是财务上权益可以增值。”一位房地产业内人士透露。

其表示,据其了解,目前国企手上资金特别多,“好多国企手上都捏着两三百亿元,必须要投出去,而房地产无疑是相对安全又可以增值的资产。”

最新数据

今年全国有205宗单宗超过10亿元的高总价地块

有51宗超过30亿元的高总价地块

有3宗超过100亿元的高总价地块

有144宗溢价率超过50%的单宗地块,约是去年的8.5倍

有92宗溢价率超过100%的单宗地块,约是去年的45倍

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