奇怪!存量房贷利率下调了,我的月供怎么反而多了?
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2024-11-29
来源:理财周刊
10月下旬以来,随着存量房贷利率与LPR的接连下调,除了北京、上海、深圳由于有政策利率下限,二套及以上房贷利率只能调整到当地政策利率下限水平外,其他地区大部分的存量房贷利率都已调整为不低于LPR-30BP,即总共下降了55个基点:如果以贷款金额100万元、20年期的房贷来计算,此次调整后,按照等额本息的还贷方法,贷款人可以少付约284元的月供,总共节省利息大约6.8万元;按等额本金的还款方法,总共节省利息约5.5万元。
不过,部分还款人却发现,这个存量房贷利率下调的效果似乎“不太好”,具体体现在下调后的首月,自己的月供数额非但没往下降,反而往上涨了!首月月供的不降反升,让“房贷利率下调月供反而多了”这一话题一度登上社交媒体热搜,引起热议:
在相关的报道中,一位来自上海的王先生表示,在此次房贷利率调整前,自己每月的月供近6000元,但这个月却一下子扣了1万元;重庆的李先生虽然没有王先生那么夸张,但调整后,每月还款金额也从3197元涨价到了3276元。
贷款利率分明下调了,为什么月供反而上涨了?这是系统问题,还是银行算错了?
等额本息还款请注意!
可能会有些“反常识”的是,对于选择等额本息还款方式的还贷人来说,利率下调后的首月,月供不降反涨,其实并非异常现象,而是可能会发生的正常情况——究其原因就在于等额本息的还款方式本身。
所谓等额本息,是指在还款期内,还款人每月以相同的金额偿还本息,简单来说,就是每月的总还款额一致,一部分拿去还利息,一部分拿去还本金,利息会逐月递减,本金则会逐月增加。
在贷款利率下调之后,银行会根据贷款剩余的本金、期限,按照新的贷款利率,依照“总偿还本金不变,总偿还利息减少”的原则,重新计算还款总额。
但因为利率的调整不可能卡在每一位贷款人的还款节点上,例如,利率的调整发生在25日,但我的还款日在下月15日,所以就会产生调整前和调整后两个利率,以及两个利率的不同天数,如调整前4.10%为10天,调整后3.55%为20天,银行会通过分段计息的方式,来单独计算调整前后的情况,以及调整后首期“特别的” “新旧结合的”还款额;
此外,利率调整后首期归还的本金数额有时也会增多:在重新计算分摊还款金额后,摊不开的部分通常会倾向于放在调整后的第一个月偿还,因此往往调整后第一个月所需偿还的本金会“膨胀”,也相当于一种提前还款。
由于等额本息每月偿还的利息会逐月减少,本金会逐月增加,因此,在上述利息与本金两个因素的夹持下,可能会发生偿还本金的增加超过了利息的下降的情况,即增加的应还本金数额>减少的应还利息数额,那么就会出现本息总体上涨,月供不降反升的情况。
不过,通常来说,这种现象只会发生在被各种特殊情况影响、利率调整后的首月,从第二个月起就会恢复正常。如果月供到第二个月还在上升,或对月供的涨幅有所疑问,或者是想了解具体的计算规则,也可以咨询贷款银行进行相关查证。
等额本金没有这个烦恼?
与等额本息不同,由于等额本金是在还款期内,将贷款总额等分,每月偿还相同金额的本金+剩余贷款在该月产生的利息,因此,并不会受到上述情况的影响,从它的计算公式上或许能更好地理解其不受影响的原因:
等额本金每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金-已累计归还本金)×月利率
那么这是不是意味着等额本金是更好的还款方式?当然也不是!
首先要说明的是,无论是等额本金还是等额本息,我们在同一家银行所获得的贷款利率是相同的,因此,两者的最大区别就在于计算方式。
通常来说,在贷款总额、期限等条件相同的情况下,等额本息所产生的实际利息往往要高于等额本金,还贷总额也是前者高于后者,但是,由于等额本金的特性,它的月供是逐月递减的——而这就导致了等额本金的月供,在前期很长一段时间里,会大大高于等额本息的月供,这对于月收入暂时有限的群体来说,无疑是巨大的经济压力和负担。
此外,由于我们能向银行申请到的贷款额度也取决于我们的还款能力,但因为等额本金前期的还款金额过高,因此,等额本金可贷到的房贷总额,往往会比等额本息的要低。在如今房贷利率不断下调的利好下,若可以争取到更多的贷款,显然意味着更多的余裕。
还有一点,如果未来有足够的资金结余,我们也可以通过提前还款的方式,来减少等额本息所产生的高额利息。因此,总体来说,两种还款方式各有优劣,还是要根据实际情况,选择更适合自己的方式。