存量房贷下调时间确定

9月29日，央行落地多项金融支持房地产举措，同时发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制。此外，市场利率定价自律机制发布倡议，明确了存量房贷利率下调的时间、房贷类型、下调幅度等要求。

存量房贷何时调整？一直为市场所关注。9月29日，市场利率定价自律机制发布倡议，明确了本次存量房贷利率下调时间、房贷类型、下调幅度等要求：

首先，在时间上要求各商业银行不晚于10月12日发布操作细则，原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。目前，工行、建行、招行、中行等均发布了相关公告，明确拟于2024年10月12日发布具体操作细则。

其次，本次调整的房贷类型涉及范围广，不仅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房贷利率；

第三，下调的幅度最大可降至LPR-30BP，具体要求为“对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）”。 

据了解，当前仅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房贷利率下限，首套利率下限均为LPR-45BP，二套根据各地区域或环线不同，加点幅度也不同。整体来看，全国各地的首套存量房贷利率均可以降至LPR-30BP（当下即3.55%，若10月5年期以上LPR下调20BP，存量房贷利率或将降至3.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房贷利率有望降至当前执行的新发放二套利率，如北京五环内二套存量房贷利率可降至3.8%，五环外可降至3.6%。

举例来看，假设北京五环外二套存量房贷利率调整前为4.9%，调整之后可以降至3.6%，下调130BP，以贷款200万计算，贷款30年（等额本息），月供将下降1521.6元，总利息将下降54.8万元，有效降低居民购房成本。

另外，本次也鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，即绝大多数借款人可通过线上渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。

另外，央行取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。央行明确，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷可由借贷双方自主协商确定重定价周期，符合条件的存量房贷借款人也可调整重定价周期，促使存量房贷利率可以及时反映定价基准的变化，有利于畅通货币政策传导。

央行要求，深化利率市场化改革，可以重新约定房贷利率在LPR基础上的加点幅度，存量房贷利率调整将更加灵活。央行明确，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。此举被认为有利于渐进有序调节存量房贷利率和新发放房贷利率之间的差距。

另外，央行公告还指出，固定利率也可以置换成浮动利率，加点数为当前利率与5年期以上LPR的差值。比如存量固定利率为4.0%，按当前LPR3.85%计算，转化为浮动利率即为LPR+15BP，结合本次降低存量房贷利率，浮动利率可以直接调整为LPR-30BP，未来房贷利率也将跟随LPR下调，进一步降低置业成本。 

中指研究院政策研究总监陈文静表示，整体来看，本次央行快速落地下调存量房贷利率，积极响应落实9.26政治局会议精神，政策落地节奏以及市场利率定价自律机制要求各商业银行执行的时间均较快，加快调整存量房贷利率，对于稳定市场预期将产生更加积极作用。

一线城市再出重磅政策

就在同一天，三大一线城市同时出台新政，政策落地节奏加快。9月29日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，包括“住房限购调整”“优化住房信贷”“调整住房税收”等七大举措，又被称为“沪七条”。 

同一天，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知明确，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。本通知自2024年9月30日起正式实施，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。此外，9月29日，深圳发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施》。此次深圳对购房多个领域落实了放宽政策。其一，深圳对于外地户籍在非核心区的购房，过去需要社保1年的缴纳，此次完全取消。其二，对于多孩家庭增加购房资格、增值税5改2等也落实了宽松的政策。其对于激活潜在购房需求和降低税费成本等都具有积极的作用，也在很大程度上促进了买卖等环节的活跃。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前包括上海、广州和深圳持续对限购等进行调整优化或取消，信号意义很强，也在很大程度上影响了市场预期，对于后续市场的全面回暖具有非常好的带动作用。