存量房贷利率高

随着鼓励住房消费政策的出台，以及LPR的下降，房贷利率不断创出新低。但对存量房贷款来说，利率仍然较高。 

以上海为例，2021年7月24日至2023年12月14日期间内，上海的首套房贷利率下限是LPR+35BP，按现在5年以上期限LPR3.85%计算，存量房贷利率至少也要4.2%。而最新的上海首套房利率下限已经降到了LPR-45BP，仅为3.4%，两者相差0.8%，差距较大。

有贷款人希望银行能再次调降存量房贷款利率，但从银行方面考虑，去年已经批量下调过一次了，现在银行的存贷差处于历史最低位，进一步下调会影响到银行自身的运营。因此，银行没有动力去调降存量房贷，近期央行也没有这方面的动作，看起来短期调降存量房贷利率的可能性较小。

更让人难过的是，银行的存款利率也在持续下降，国有大行的挂牌存款利率已经低于2%，部分股份制商业银行的3年期存款利率也降到了2.4%。缺少稳健投资的渠道，更是让提前还贷成为了当下较为合理的理财方式。 

对于打算提前还贷的购房者来说，需要注意以下几个问题： 

留足应急准备金 

提前还贷需要动用大量的货币资金，会让自己的资金链变得紧张，留足应急准备金可以避免在需要大额资金支出时，拿不出钱的窘境。 

通常，应急准备金的储备标准是3~6个月的支出，但在经济仍处于恢复周期，不确定性较强的背景下，建议适当增加应急准备金储备标准至12个月或更长，以保证家庭能够有足够的资金，应对可能出现的紧急情况。 

准备好消费贷 

除了留足应急准备金外，个人也可以申请银行的消费贷款。现在多数银行都开通了快速审批的消费贷，这种贷款可以随借随还，贷款的利率不高，优质客户可以借到年化利率3%左右的消费贷。

有了消费贷，我们就可以适当降低应急准备金的金额，将更多的钱用于提前还贷，减少利息支出。平时，我们不一定要使用消费贷，万一出现急用钱的时候，可以利用消费贷进行周转。

切记，消费贷是短期贷款，房贷是长期贷款，用消费贷去替代房贷存在一定的风险，宁可多支付一些利息，也要控制住风险。

不急于还清房贷 

有些人会倾向于一次性将房贷全部还清，这样的作法未必合算。还款前要看一下是不是首套房贷款，如果是，不要急于一次性还清。

因为根据《个人所得税法》，首套房贷款是可以享受个税抵扣的，抵扣的标准为每月1000元，全年12000元，期限为20年。如果你的个税税率是20%，一年可以节税2400元。你可以把房贷年限设定在20年，保留较低的贷款金额，从而继续享受个税抵扣的优惠。

即便现在无需缴纳个税，也应该保留少量首套房贷，谁知道哪天收入增加了，需要缴纳个税了，如果房贷全还完了，就无法享受个税抵扣了。

在稳健投资机会不多的情况下，提前还贷不失为一种合理的选择，但还是要根据自己的实际情况，作出最恰当的选择。